Быстро продать квартиру с долгами

Содержание

Можно ли продать квартиру с долгом за коммунальные услуги?

Быстро продать квартиру с долгами

Жилищный кодекс обязует всех собственников и нанимателей жилых помещений своевременно и в полном объеме уплачивать коммунальные услуги. Делать это они должны до 10 числа месяца, который следует за расчетным. Но по договоренности с управляющей компанией может быть предусмотрена иная дата внесения платежей.

Коммунальные платежи

Несвоевременная оплата услуг ЖКХ и коммунальных ресурсов грозит начислением штрафов и пени на сумму долга. Управляющие компании вправе размещать списки должников в местах общего пользования, что служит моральным стимулом как можно скорее рассчитаться с долгами.

А в случае образования значительной задолженности перед коммунальщиками собственника могут отключить от электроснабжения, газоснабжения или лишить иных благ (вплоть до полной остановки снабжения ресурсами ЖКХ).

Также в отношении него может быть инициировано исполнительное производство, предполагающее арест и последующую продажу имущества в счет погашения долгов судебными приставами. Если квартира не приватизирована и эксплуатируется по договору соцнайма, то нанимателю грозит выселение за несвоевременное погашение долга.

Российское законодательство не запрещает заключать сделки купли-продажи в отношении квартир, обремененных долгами. Главное, чтобы продаваемое жилье не было на момент сделки арестовано приставами в рамках исполнительного производства или по решению суда, либо в отношении должника не велась процедура банкротства.
Хотя желающих приобрести такое проблемное жилье с долгами, вероятно, будет немного. Большую часть покупателей отпугнет наличие долгов и они предпочтут рассмотреть иные варианты покупки.

На самом деле нужно понимать, что долги по ЖКХ привязаны к продавцу, а не к объекту недвижимости.

На каких условиях можно продать квартиру с долгом по квартплате?

При заключении сделки купли-продажи недвижимости с долгами по коммунальным платежам есть некоторые особенности.

Для того чтобы продать квартиру с долгами нужно обязательно уведомить об этом факте потенциального покупателя.

Иначе в дальнейшем он сможет оспорить сделку купли-продажи через суд и потребовать либо уменьшения покупной цены, либо аннулирования договора купли-продажи и возврата денег назад.

На его стороне в данном случае будет Гражданский кодекс, который допускает подобный вариант.

Обычно правду о долгах скрыть не удается: многие риелторы и бдительные покупатели запрашивают перед подписанием договора выписку с финансово-лицевого счета или справку об отсутствии задолженности из Управляющей компании.

Продавец может предложить покупателю несколько вариантов решения проблемной ситуации:

  1. Заключение письменного соглашения или предварительного договора купли-продажи, согласно которому продавец обязуется погасить долги по ЖКХ из суммы аванса/задатка, которую он получит от покупателя. Образец договора доступен по ссылке.
  2. Долг по коммунальным платежам можно передать новому владельцу с его согласия. Для этого стороны заключают письменное соглашение, в котором покупатель обязуется оплатить долги по ЖКХ за продавца или стороны включают пункт о переводе задолженности в договор. В таком случае продавец делает скидку к цене квартиры в размере суммы долга по ЖКХ.

Если покупатель категорически отказывается от предложенных вариантов, тогда:

  1. Продавец может попробовать решить вопрос с накопленными долгами самостоятельно до заключения сделки купли-продажи. Для этого он вправе обратиться в УК и попросит о рассрочке по платежам.
  2. Заключить договор купли-продажи несмотря на задолженность. При этом обязанность по ее погашению закрепляется за продавцом.

Продажа квартиры с долгами по коммунальным платежам

Договор купли-продажи квартиры с долгами заключается на общих основаниях и в обязательном порядке включает:

  1. Указание на стороны сделки: продавца и покупателя.
  2. Предмет сделки: квартира, ее адрес, площадь, количество комнат, этаж, кадастровый номер.
  3. Ссылка на правоустанавливающие документы и документацию о собственности.
  4. Цена сделки и порядок расчетов. Цена сделки определяется сторонами самостоятельно и не должна быть привязана к кадастровой стоимости недвижимости. Из общей суммы может быть вычтен размер долга за услуги ЖКХ, если предполагается перевод долга на покупателя.

Особенность данного договора будет состоять в том, что здесь обязательно должна быть прописана сумма долга по коммунальным услугам. Иначе можно считать, что продавец не уведомил покупателя о существенных условиях заключения сделки и тот вправе оспорить договор в судебном порядке.

Это может создать немало проблем продавцу, которому придется возвращать стоимость квартиры и компенсировать причиненные издержки продавцу.

Если договоренности в отношении задолженности у продавца и покупателя нет, то в основном договоре купли-продажи необходимо прописать размер долга; что он остается за старым владельцем и то, что продавец обязуется погасить его в определенный временной период (например, в течение 7 дней после прохождения процедуры госрегистрации).

Если стороны договорились о погашении долгов из аванса покупателя, то при таком варианте стороны прописывают в соглашении размер полученного задатка, величину задолженности по коммунальным услугам (с приложением подтверждающего документа) и срок, в течение которого продавец обязуется погасить долг из вырученных денег.
Хотя это не обязательно, желательно заверить этот документ нотариально, чтобы снизить риски мошенничества в отношении уплачиваемого аванса/задатка.

Также в предварительном соглашении прописываются сроки для заключения основного договора.

Заключение сделки

Процесс заключения сделки будет выглядеть следующим образом:

  1. Собственник с квартиры получает в УК справку о размере задолженности и уведомляет покупателя о сумме долга.
  2. При согласии покупателя с заданными условиями заключения сделки продавец также должен на этом этапе собрать весь пакет документов. Это выписка из ЕГРН, которая подтверждает его правовой статус и наличие обременений на квартиру в виде ареста или залога. Также в этом ведомстве необходимо получить кадастровый паспорт. Дополнительно запрашивается технический план из БТИ, выписка из лицевого счета в УК.
  3. Стороны подписывают предварительный договор купли-продажи, куда включают пункт о задатке в размере суммы задолженности по коммунальным услугам. Если речь в договоре идет о задатке, то продавцу стоит понимать, что при уклонении его от заключения основного договора в перспективе он должен будет вернуть покупателю задаток в двойном размере.
  4. Из квартиры выписываются все зарегистрированные в ней лица. Отсутствие жильцов требуется подтвердить документально, запросив справку в паспортном столе по месту жительства.
  5. Продавец гасит задолженность и получает в УК справку об отсутствии задолженности.
  6. Стороны подписывают основной договор купли-продажи.
  7. Перерегистрируются права собственности в Росреестре от продавца к покупателю.
  8. Покупатель получает выписку из ЕГРН с отметкой об изменении правообладателя. С этого момента он становится полноправным собственником и обязан платить по услугам ЖКХ.
  9. Покупатель уведомляет УК о смене владельца.
  10. Продавец должен отчитаться перед Налоговой инспекцией и заплатить налог с суммы продажи квартиры если он владел ей менее 3-5 лет. Покупатель же вправе оформить налоговый вычет в размере 13% от суммы покупки.

Уведомление управляющей компании

После заключения сделки купли-продажи меняется не только собственник квартиры, но и финансово-лицевой счет, который используется для начисления и оплаты коммунальных услуг. Поэтому у покупателя возникает необходимость уведомить управляющую компании о смене собственника.

Уведомление пишется в свободной форме на имя руководства УК.

Главное, чтобы в нем содержалась конкретная просьба об открытии нового счета для внесения платы за услуги ЖКХ.

К уведомлению прилагаются копии правоустанавливающих документов от нового собственника квартиры: копия договора купли-продажи и выписка из ЕГРН с указанием смены правообладателя.

Уведомление необходимо принести лично в абонентский отдел УК и вручить уполномоченному лицу.

Второй экземпляр с отметкой о принятии необходимо сохранить до изменения счета.

Допускается также направить уведомление заказным письмом с описью вложения.

Подводные камни для покупателя

Стоит понимать, что долги старого собственника не переходят – на нового после заключения сделки купли-продажи (только если он не выразил свое согласие на перевод задолженности). Никто не может заставить покупателя платить по старым долгами. Он должен вносить плату за коммунальные услуги, начиная с даты перерегистрации прав собственности в Росреестре.

С другой стороны, недобросовестный продавец может длительное время не оплачивать по своим счетам, что может стать почвой для конфликтов с УК.

Ее сотрудники могут грозить отключением света, воды или газа в квартире. На самом деле их действия будут незаконны и большинство представителей коммунальных служб это знают. Поэтому их угрозы редко переходят в реальные действия.

Но если покупателя принуждают к оплате чужих счетов, либо его отключили от коммунальных ресурсов он может обратиться в прокуратуру или суд.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/prodazha-2/kvartira-s-dolgami.html

Как продать квартиру с долгами по коммунальным платежам 2020

Быстро продать квартиру с долгами
Спросить у юриста быстрее. Это бесплатно!

Бесплатная консультация юриста
Москва и МО: +7 499 938-93-12
СПб и область: +7 812 467-39-73
Фед. номер: 8 800 350-73-54

ПРОВЕДЕНО КОНСУЛЬТАЦИЙ: сегодня – 21, за месяц – 687, за год – 11 345

В соответствии с нормами жилищного кодекса каждый собственник или наниматель обязать вовремя вносить платежи по коммуналке. В отношении должников применяются различные санкции: отключение газа, электричества, а если задолженность большая, ЖКУ может подать в суд. Продажа квартиры с долгами ЖКХ законом разрешена, но прежде чем заключать такую сделку, нужно изучить ее особенности.

Способы продажи жилья с задолженностью

Согласно законодательству плату за коммунальные услуги должны вносить жильцы, которым они предоставляются.

Если квартиру необходимо продать, им нужно как можно быстрее погасить долги. Новые хозяева оплачивают содержание жилья только с момента регистрации своих прав.

Исключение составляет плата за капремонт, долги по которому могут переходить от одного собственника к другому.

Если покупатель хочет приобрести такое жилье, проблему можно решить несколькими способами:

  • Передать долги по квартплате будущему хозяину, разумеется, с его согласия. Обычно такой пункт включается в договор, но иногда стороны заключают дополнительное соглашение. Соответственно продавец снижает цену недвижимости на сумму задолженности.
  • Подписать документ, в соответствии с которым продавец обязан рассчитаться с коммунальщиками из уплаченного покупателем задатка.

Если продавец не идет ни на один из предложенных вариантов, можно попробовать решить вопрос с ЖКХ. При возникновении проблем с оплатой услуг лучше заранее обратиться с заявлением и попросить рассрочку. Чтобы в просьбе не отказали, желательно приложить подтверждающие документы.

Разрешена ли продажа неприватизированной квартиры с долгами

Продажа квартиры, которая находится в собственности государства или муниципалитета, запрещена вне зависимости от наличия долгов. Чтобы сделать все в соответствии с законом, обойтись без приватизации не удастся. После оформления жилплощади в собственность можно начинать заниматься ее продажей, в том числе и с долгами.

Можно ли продать жилплощадь, находящуюся в ипотеке

Если квартира находится в залоге у банка или частного инвестора, продать ее разрешается только с согласия кредитора. Существует два варианта продажи ипотечного жилья:

  1. Получить от покупателя заранее оговоренную сумму и перевести права и обязанности на него.
  2. Попросить у покупателя задаток, которого хватит для погашения долга по ипотеке. Его передачу стороны оформляют нотариально. После оплаты задолженности кредитор снимает обременение, и заключается обычный договор.

Минусом является то, что продать заложенную квартиру по рыночной стоимости вряд ли удастся. Обычно цену приходится снижать, да и покупатель может найтись не сразу.

Как заключается сделка купли и продажи жилплощади с долгом

Продажа квартиры с задолженностью выглядит так:

  • Собственник уточняет в коммунальной службе сумму своего долга и сообщает ее второй стороне.
  • При ее согласии продавец начинает собирать необходимый для регистрации пакет документов. В него входит кадастровый паспорт на квартиру, техплан, выдаваемый БТИ, а также выписка из ЕГРН – главный документ, который содержит данные о правовом статусе продавца и наличии обременений на жилплощадь (арест, залог). Еще придется запросить в управляющей компании выписку из лицевого счета;
  • Подписывается предварительная сделка. При согласии покупателя внести задаток в размере долга за коммуналку эта сумма фиксируется в предварительной сделке. При этом продавцу стоит помнить о материальной ответственности за уклонение от подписания основного договора. В таком случае нужно будет вернуть в два раза больше;
  • Все жильцы, которые зарегистрированы в квартире, выписываются из нее. Получить документ об отсутствии жильцов можно в паспортном столе;
  • Продавец недвижимости погашает долг и берет соответствующую справку в управляющей компании;
  • Росреестр перерегистрирует право собственности на покупателя;
  • Покупателю вручают выписку из ЕГРН, с момента получения которой он является собственником жилья и должен платить по коммунальным счетам;
  • В УК отправляется уведомление о том, что у квартиры теперь новый владелец.

После этого останется разобраться с налогами. Если продавец владел жильем меньше трех лет (с 2016 г. – меньше пяти лет), ему придется заплатить тринадцатипроцентный налог. Исключением являются случаи, когда квартира была продана дешевле, чем приобреталась. Покупатель, наоборот, получает право на налоговый вычет. Его величина может достигать 260 000 рублей.

Как правильно составить договор

Чтобы избежать проблем из-за чужой задолженности, нужно знать, что писать в договоре. При наличии долгов составляется обычный договор купли-продажи, который должен содержать следующие положения:

  • Личные данные сторон сделки;
  • Все о предмете договора: адрес и площадь жилого помещения, его этаж, число комнат, а также кадастровый номер;
  • Ссылка на документы о праве стоимости;
  • Цена договора, порядок расчетов между продавцом и покупателем. При переводе задолженности на покупателя цену можно указать за минусом этой суммы.

Образец сделки продажи жилплощади с долгами отличается только тем, что в документе должна быть сумма задолженности и пункт о ее переводе или непереводе на нового хозяина. Если этого не сделать, считается, что покупателя не проинформировали о существенных условиях договора. В таких случаях сделку можно оспорить в суде.

Как узнать о наличии долгов за коммуналку

Перед продажей жилья надо узнать точную сумму задолженности перед за услуги ЖКУ или капитальный ремонт. Для этого можно обратиться в управляющую компанию, единый расчетный центр, портал госуслуг. Если должник проводил коммунальные платежи через банк, там тоже смогут предоставить такую информацию.

Уведомление УК

О смене собственника покупатель должен письменно сообщить в управляющую компанию. Если долги за услуги ЖКХ были переведены на нового владельца, об этом УК также нужно уведомить. В уведомлении должна быть просьба открыть новый лицевой счет.

К нему прикладывается договор купли-продажи квартиры, а также копия выписки из ЕГРП. Желательно также предоставить показания счетчиков, зафиксированные на момент перехода права собственности. Документы можно отправить заказным письмом или лично принести в абонентский отдел. Второй экземпляр, на котором ставится отметка о принятии, желательно сохранить.

Что делать, если УК требует оплату с нового владельца

Согласно закону требовать коммунальные долги от новых владельцев нельзя, если иное прямо не прописано в договоре. Тем не менее коммунальщики иногда пытаются взыскать долг с нового собственника.

Бояться судебного разбирательства не стоит. Никаких законных оснований для этого у ЖКХ нет, поэтому в суд его сотрудники никогда не пойдут.

Если же платежки с требованиями оплатить услуги приходят с завидной регулярностью, можно сделать следующее:

  1. Написать заявление, в котором потребовать прекратить направлять квитанции с долгами, возникшими до регистрации.
  2. Приложить копию выписки из ЕГРН и сделки купли продажи.
  3. Отправить все это заказным письмом с уведомлением или отдать сотруднику ЖКХ под расписку.

Если служба ЖКХ будет продолжать настаивать, стоит напомнить, что такие действия при определенных обстоятельствах могут быть квалифицированы как вымогательство. Кроме того, новый собственник не обязан передавать ЖЭКу информацию о месте жительства прежних жильцов, даже если ей располагает.

Продажа квартиры с долгами законом разрешается, за исключением случаев, когда на нее не наложен арест. Но это всегда некоторый риск и определенные неудобства. Если же покупателю хочется приобрести именно эту квартиру, он должен обсудить с продавцом порядок погашения долга и зафиксировать его документально.

Остались вопросы? Обращайтесь за помощью к онлайн-консультанту нашего сайта!

ОСТАЛИСЬ ВОПРОСЫ? СПРОСИТЕ У ЮРИСТА:

Источник: https://Yur01.com/zhilishhnoe-pravo/prodazha-kvartiry/prodazha-kvartiry-s-dolgami-zhkx

3 способа продажи квартиры с долгами по ЖКХ

Быстро продать квартиру с долгами

  1. Проживём.com≫
  2. Квартира≫
  3. Продажа≫
  4. С долгами по ЖКХ

Статья обновлена: 4 октября 2020 г.

Здравствуйте. Эту статью я написала для собственников, которые хотят продать квартиру и имеют долги по коммунальным платежам. Разберем самые распространенные способы продажи.

Небольшое отступление — если нужна бесплатная юридическая консультация, можете в любое время написать онлайн юристу справа, заказать звонок по кнопке слева или сами позвонить (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-78 (Москва и обл.); 8 (812) 425-62-89 (Санкт-Петербург и обл.); 8 (800) 350-24-83 (все регионы РФ).

Квартиру можно продать и с долгами, но…

Даже если есть долги по ЖКХ, сделку купли-продажи все равно зарегистрируют. Да, лицевой счет оформлен на квартиру, но ведь коммунальными услугами пользуется человек.

Поэтому оплата этих услуг, а значит и долги по ним, закрепляются за человеком. Оплачивать за коммуналку нужно с даты регистрации права собственности — п. 5 ст. 153 ЖК и п. 2 ст. 223 ГК РФ.

Поэтому все долги, кроме долга за капитальный ремонт, не переходят на новых собственников — п. 3 ст. 158 ЖК РФ.

Многие покупатели знают про это, но не хотят потом разбираться с Управляющей Компанией на счет долга.

Новые собственники могут потребовать убрать с лицевого счета долг предыдущего собственника и сделать перерасчет, но Управляющая компания часто просто отказываются это делать — ей проще требовать оплатить долги с нынешних собственников, чем искать предыдущих и взыскивать долги с них. Конечно, можно подать в суд на УК, но это все нервы и деньги. Поэтому люди крайне не охотно соглашаются покупать квартиру с долгами по ЖКХ, даже если цена привлекательная.

Ниже я расписала 3 способа выйти на сделку купли-продажи, на которые часто соглашаются будущие покупатели.

Способ №1 — деньги для оплаты долга можно взять с задатка

Например, долг собственника за коммуналку — 200 тыс.руб., цена квартиры — 5 млн.руб.

Покупатель и продавец оформляют между собой соглашение о задатке. В соглашении указывают, что покупатель передал продавцу в качестве задатка 200 тыс.руб. и эти деньги пойдут на оплату долга.

После оплаты продавец предоставляет покупателю справку об отсутствии долгов по ЖКХ. Остальные 4,8 млн. продавец получит во время сделки купли-продажи. Задаток всегда входит в цену квартиры — п. 1 ст.

380 ГК РФ.

Плюс способа — он подходит для покупателей с ипотекой. Большинство банков требуют от продавцов квартиры справку об отсутствии долгов по ЖКХ. Иначе они не дадут покупателю деньги в кредит. Поэтому покупатели могут передать деньги от первоначального взноса продавцу в качестве задатка. Эти деньги и пойдут на оплату долгов по ЖКХ.

Минус способа — зависит от суммы долга по коммуналке. Обычно размер задатка — от 30 до 100 тыс.руб. После подписания соглашения о задатке нельзя просто так отказаться от сделки.

Если продавцы откажутся продавать квартиру по своей вине, то они обязаны вернуть покупателям сумму задатка в двойном размере. С другой стороны, если откажутся покупатели, то деньги остаются у продавцов.

Это называется обеспечительная функция задатка — п. 2 ст. 381 ГК РФ.

Поэтому продавцу нужно решить — готов ли он взять задатком такую большую сумму. И вернуть вдвое больше, если потом откажется от продажи.

Другие статьи

Полный список документов для продажи квартиры в 2020 годуЕсли покупатели с ипотекой, то иногда банки просят собственников выписаться из квартиры перед сделкой купли-продажи. Это нормальная практика.

Способ №2 — покупатель расплачивается после сделки купли-продажи, откуда часть денег пойдет на оплату долга

Такой же пример: долг собственника за коммуналку — 200 тыс.руб., цена квартиры — 5 млн.руб.

Покупатель с продавцом в день сделки купли-продажи идут в банк и арендуют две банковские ячейки. Обычно на месяц. В первую ячейку покупатель кладет наличными 4,8 млн.руб., а во вторую 200 тыс.руб. В первом договоре аренды указывают, что продавец сможет забрать деньги с первой ячейки только после регистрации сделки, а со второй — после оплаты долгов по коммуналке.

Потом стороны подают договор купли-продажи в МЦФ или Рег.палату. Примерно через неделю продавец получит договор уже с отметкой о регистрации.

Этот договор он относит в банк и забирает деньги с первой ячейки — 4,8 млн.руб. С этих денег он расплачивается за коммуналку и везде берет справки об отсутствии задолженностей.

Приносит эти справки в банк и забирает остальные 200 тыс.руб. со второй ячейки.

Вместо банковской ячейки можно воспользоваться аккредитивом. На покупателя оформляется сберегательный счет. Деньги на счет продавца будут переведены по безналичному расчету. Счета могут быть оформлены в разных банках.

Плюс способа — покупатели охотнее соглашаются так рассчитываться с продавцом, потому что для них это более безопасно и лучше защищает их интересы. Также риэлторы часто используют этот способ.

Минусы:

  • Если покупатель с ипотекой. Многие банки требуют, чтобы никаких долгов по ЖКХ не было. Службе безопасности банка проще отказать в оформлении кредита на такую квартиру. Но в любом случае, покупателю стоит заранее все уточнить у своего ипотечного менеджера.
  • Больше бумажной волокиты, беготни и затрат для продавца. Ведь в самом договоре купле-продажи обязательно нужно указывать точную сумму долга, способ и этапы расчетов. Аренда ячейки или аккредитив стоят около 2 тыс.руб. Обычно их оплачивает продавец, ведь это ему идут на уступки в связи с долгом.

Другие статьи

После покупки квартиры можно рассчитывать на возврат до 260 тыс.руб. в виде вычета налога. Если квартира покупается в ипотеку, то к вычету налога также полагается вычет по ипотечным процентам — подробнее.

Способ №3 — перевести долг на покупателя

Опять пример для наглядности: долг продавца по ЖКХ — 200 тыс.руб., цена квартиры — 5 млн.руб.

Долг можно перевести на основании п. 1 и 2 ст. 391 ГК РФ. Сумму долга можно списать с цены за квартиру, но сделать это все нужно документально. В самом договоре купли-продажи нужно обязательно указать:

  • Цена квартиры — 4,8 млн.руб.
  • Подробные данные о переводе долга. Например, покупатель принимает на себя обязанность по уплате долгов, числящихся за квартирой по адресу …, в размере 150 тыс.руб. перед ООО «ЖЭУ-3» и 50 тыс.руб. перед ООО «Газпром Межрегионгаз».
  • Максимальную дату оплаты. Например, покупатель обязуется оплатить долги до 1 февраля 2019 года. Или в течении 30 дней после подписания договора и т.д.

Или про перевод можно указать отдельным письменным соглашением, которое прилагается к договору купли-продажи. Все обязательно подробно указывать документально, здесь я почему.

Плюсы способа: 1) продавцу меньше беготни по оплате долга ЖКХ и сбору справок. 2) деньги по сделке продавцов получает сразу, а не частями как в способе №2.

Минусы:

  • Если покупатели с ипотекой, то большинство ипотечных банков не пропустят договор купли-продажи с такими условиями. Банки просто откажутся выдать ипотечный кредит на покупку квартиры с такими условиями.
  • Если сделка купли-продажи подлежит обязательному нтариальному удостоверению, то нотариусы обычно отказываются удостоверять договора купли-продажи с переводом долга (как узнать обязательно ли в моем случае заверять договор купли-продажи квартиры). В п. 2 ст. 391 ГК РФ написано — перевод долга возможен только с согласия кредитора, в нашем случае Управляющей компании и других организаций. Без их согласия перевод долга ничтожен. Поэтому или придется брать письменное согласие с этих организаций или искать другого нотариуса. Так было на моей практике. Два нотариуса отказались заверить договор, третий согласился. В итоге сделку купли-продажи зарегистрировали и без согласия Управляющей компании.

Другие статьи

Как получить разрешение от органов опеки на продажу квартиры, в которой есть несовершеннолетние собственники — инструкция.Как заверить договор купли-продажи квартиры у нотариуса и сколько это стоит.

Как не нужно продавать квартиру

У меня есть знакомый, зовут его Артем. Он рассказал мне как он продал свою квартиру. Долги по ЖКХ у него были примерно 170 тыс.руб. Квартиру решил продать за 3.7 млн.руб и нашел покупателей. Долги по ЖКХ списали с цены и вышло 3 700 000 — 170 000 = 3 530 000 руб. Эта сумма и была прописана в договоре купли-продажи. О долгах за коммуналку нигде в документах не указали.

Знакомый договорился с покупателями, что они закроют долг после регистрации сделки купли-продажи. Все прошло хорошо — новые собственники действительно все оплатили. Но все могло обернутся по-другому.

Как я и писала выше, долг по ЖКХ не переходят автоматически от предыдущего собственника к новому (кроме долга за капитальный ремонт). Новые собственники просто могли не оплачивать долг, он бы так и остался числиться на Артеме. Ведь о долгах нигде в документах не указали, все было на словах. В итоге эти 170 тыс. руб. пришлось бы оплатить Артему, хоть он их и вычел с цены за квартиру.

Источник: https://prozhivem.com/kvartira/prodazha/s-dolgami-po-kommunalke

Как законно продать квартиру с долгами по коммунальным платежам

Быстро продать квартиру с долгами

В условиях новой реальности проблема возникновения различных долговых обязательств, включая коммунальные, стоит перед россиянами весьма остро. Вовсе не обязательно, что виновником накопления долгов по ЖКХ выступает безответственный владелец.

Часто задолженность появляется под давлением тяжелых жизненных обстоятельств: внезапная болезнь, задержки выплаты зарплаты, сокращение штата на работе и так далее.

Поэтому, если возникает необходимость в продаже недвижимости, неопытные владельцы начинают сомневаться, можно ли продать квартиру с долгами по коммунальным платежам, законно ли это, и как правильно действовать в такой ситуации.

Перед тем, как продать квартиру, долги по ЖКХ нужно погасить

Решив продать квартиру с задолженностью по квартплате или другим коммунальным платежам, вы должны знать: скрыть от покупателя факт наличия долгов по коммуналке не удастся.

Процедура оформления прав на недвижимость предполагает обязательное предоставление пакета документов, куда включается выписка из лицевого счета, отображающая состояние текущих счетов по жилищно-коммунальным услугам.

Предоставление такой справки считается нормальной практикой, обеспечивающей прозрачность сделки.

Способы продажи недвижимости с коммунальными долгами

По понятным причинам наличие неоплаченных счетов в значительной степени затрудняет процедуру купли-продажи. Рассмотрим законные способы, к которым люди прибегают чаще всего с целью продать квартиру с коммунальными долгами.

Ликвидация долгов перед продажей

Самый понятный и не требующий дополнительных шагов метод: продавец обнуляет задолженность из собственных средств.

  • Плюсы: Сделка безопасна и комфортна для обеих сторон.
  • Минусы: У продавца может не оказаться необходимой суммы, что является поводом для поиска альтернативных вариантов.

Кредит в банке

Продавец может оформить заем для погашения обязательств перед коммунальными службами.

  • Плюсы: Приобретатель рассматривает вариант без обременения.
  • Минусы: Продающая сторона несет убытки в виде процентов по кредиту, особенно, если речь идет о солидных суммах. Не всегда удается получить согласие банка на кредитование.

Задаток перед оформлением сделки

Стороны заключают промежуточный договор о передаче аванса. Все детали по сделке подробно документируются.

  • Плюсы: Продавец получает возможность ликвидировать задолженность без лишних затрат.
  • Минусы: Непросто найти заинтересованное лицо, которое согласится внести аванс (большинство людей предпочтет поискать другие варианты). Часто продавец вынужден снизить цену, чтобы мотивировать потенциального покупателя на совершение «сложной» сделки.

Как быстро и законно продать квартиру с долгом

Продажа любой недвижимости сопряжена с рядом сложностей и требует знания множества юридических тонкостей. Ситуация усложняется, если требуется срочно продать квартиру с долгом по коммунальным платежам.

С одной стороны, большинство граждан слабо разбираются в российском законодательстве, поэтому отказываются рассматривать такие варианты покупки жилья. С другой стороны, продавец из-за тяжелого финансового положения зачастую не может получить кредит, чтобы погасить задолженность, либо не хочет «обрастать» новыми обязательствами.

Поэтому лучшим выходом считается обращение к профессионалам, которые предложат оптимальный выход из сложной ситуации и обеспечат юридическую чистоту сделки.

Одним из направлений деятельности агентства «Чистые Пруды» является оказание полноценной помощи клиентам, желающим продать квартиру с долгом по квартплате. Мы поможем решить финансовые затруднения и поможем с поиском покупателей.

Истории из практики
После смерти супруги мне пришлось туго: стало тяжело ходить за продуктами, в аптеку, да и денег на оплату счетов не хватало. Сестра предложила перебраться к ней в деревню, а городскую «однушку» продать.

Но возникла проблема: накопился большой долг по квартире, и погасить его не представлялось возможным. Товарищ посоветовал надежное агентство недвижимости. Созвонились и встретились с менеджером в тот же день. Мне выдали аванс, которого хватило на погашение задолженности в полном объеме. Быстро нашелся подходящий покупатель.

Представители «Чистые Пруды» вели сделку от начала до конца. Большое спасибо за честность и отзывчивость!

Если вы прибегли к услугам другого агентства, но жилье слишком долго не продается — свяжитесь с нами и опишите ситуацию. Нашими приоритетами в работе с клиентами являются полная прозрачность на всех этапах сотрудничества, максимально сжатые сроки, индивидуальный подход.

Истории из практики
Решили перебраться из шумной и дорогой Москвы в южный регион, обратились в риэлторскую фирму. Заплатили за посреднические услуги, тщетно ждали результата полгода. За это время финансовое положение пошатнулось настолько, что не было средств оплачивать услуги коммунальщиков.

Мы понимали, что продать квартиру с долгами по коммунальным платежам не удастся. Вешать на себя кредит было глупо, начали искать хороших специалистов. Нам повезло — профессионалы «Чистые Пруды» сделали все быстро и чисто. Фирмой был выдан аванс на уплату задолженности, и оказана профессиональная помощь в дальнейшей продаже.

Все было сделано за месяц!

По закону РФ невозможно продать квартиру с долгами по коммунальным платежам или без них, если жилье не было приватизировано. Специалисты нашего агентства знают, как подготовить такую недвижимость к продаже и провести сделку грамотно и законно.

Истории из практики
В жизни все так сложилось, что нужно было продать квартиру с долгами по ЖКХ. Действовать нужно было оперативно, так как грозил арест.

Оказалось, что для продажи жилье необходимо приватизировать, к тому же мы не знали всех подводных камней по таким операциям. По отзывам нашли компанию, специализирующуюся на срочном выкупе квартир, продаже в ипотеке и с долгами.

Очень благодарны сотрудниками агентства недвижимости на Чистопрудном бульваре, которые помогли провести приватизацию, предоставили аванс для погашения счетов, а потом нашли покупателей.

Если недвижимое имущество арестовано, то любые сделки по нему незаконны. Поэтому, если вам грозит скорая встреча с судебными приставами, действовать нужно быстро.

Для наших юристов, риэлторов, страховых брокеров и специалистов по работе с коллекторами практически не существует неразрешимых задач. Если вы не знаете, как законно продать квартиру с долгами по коммуналке — обращайтесь, будем рады вам помочь!

По данному вопросу ведется обсуждение на этом форуме »

Звоните по телефону +7 (495) 744-33-77, оставляйте заявку или приезжайте в офис Чистопрудный бульвар, д5. Метро Чистые пруды, Москва

______________________ Если у вас появились вопросы по статье, вы можете задать их нам по телефону +7 (495) 744-33-77, либо заполнить форму заявки. Наш специалист ответит на все ваши вопросы.
(11 4,73 из 5)
Загрузка…

Источник: https://prodam-kuplyu-kvartiru.ru/articles/prodazha-kvartir/kak-prodat-kvartiru-s-dolgami-po-kommunalnym-platezham/

Как продать квартиру с долгом за коммунальные услуги?

Быстро продать квартиру с долгами

Покупка недвижимости – это большой риск как для покупателя, так и для продавца, потому как не всегда попадаются честные люди, которым стоит доверять.

При продаже квартиры, или её покупке, к примеру, стоит обращать внимание на многие вещи, даже на такие мелочи, как поведение и манеры человека.

Мошенник всегда будет во взволнованном состоянии, странно себя вести и, скорее всего, выдаст себя.

В любом случае нужно проверять все документы. Когда производится покупка квартиры, стоит поговорить с соседями, знают ли они вообще владельца? К тому же стоит обратиться и в управляющую компанию дома, чтобы убедиться, в том, что никаких долгов нет и собственник все выплатил.

Как узнать о задолженности

Если вы не хотите купить квартиру с долгами по коммунальным платежам, то стоит проверить собственника на факт их наличия. Не всегда, даже очень доброжелательный и честный продавец, может на деле являться таковым. За добрыми намерениями, может скрываться совершенно иное. Поэтому при покупке квартиры нужно действовать осторожно.

Как же быть, если продавец умалчивает о долгах по коммунальным услугам? Факт задолженности можно проверить несколькими способами, один из простых: обратится в управляющую компанию (УК). В этом случае покупателю предоставят специальную выписку, в которой будут указаны все задолженности по квартплате. На ее основании можно потребовать снизить цену на недвижимость.

Второй вариант получить выписку – обратиться в отделение банка, с которым сотрудничает управляющая компания, который принимает платежи за коммунальные услуги. Для этого придется составить заявку, в которой будет указан адрес дома, а также номер квартиры, по которой требуется предоставить информацию.

Правильный способ узнать о задолженностях – попросить продавца взять справку из УК ЖКХ, которая будет подтверждать их отсутствие.

Обязанности об уплате квартплаты

Обязанность об уплате счета за коммунальные услуги закреплена на уровне Жилищного Кодекса РФ. Причем делать это необходимо полноценно и своевременно. Платеж выполняет сам собственник либо арендатор жилья не позднее 10 числа каждого месяца, в том случае если нет дополнительных договоренностей с УК.

Если человек купил квартиру с долгами, то он не обязан их оплачивать, в соответствии все с тем же самым ЖК, потому как эта обязанность вступает в силу только с момента подписания договора купли-продажи.

Новый владелец никаким образом не должен разбираться с задолженностью по коммуналке предыдущего хозяина недвижимости.

Оплачиваются коммунальные услуги только с того момента, как будет зарегистрировано право собственности.

Получается, что новый владелец может не переживать по этому поводу. Все долги будут взыматься с предыдущего собственника в соответствии с предусмотренными законодательством действиями.

При всем этом законом не запрещается продать квартиру с долгом по квартплате, несмотря на заблуждения многих граждан. Это никак не нарушает требования и не является мошенничеством со стороны продавца.

Продажа квартиры с долгами

Многих все же тревожит вопрос “Возможно ли продать квартиру с долгами по коммунальным услугам”?  Юристы утверждают, что это возможно. Все потому, что долг закреплен не за квартирой, а за ее собственником. То есть за человеком.

Соответственно новый владелец не будет иметь никакого отношения к долгам предыдущего хозяина. Часто, управляющая компания ведет себя неправильно в таких ситуациях и требуют выплатить долги у новых жильцов. Это незаконно, хотя сотрудники организации могут действовать решительно.

В таком случае стоит подавать в суд.

Но перед тем, как продать квартиру с долгами, нужно разобраться, чем это может быть чревато для обоих сторон, совершающих сделку. Так как многие покупатели не разбираются в законодательстве, они при малейшем подозрении стараются отказаться от варианта и найти другой, ведь услуги адвокатов достаточно дорогие. Поэтому покупатель, узнавший о долге скорее всего быстро «пропадет».

Как же стоит продавать квартиру с имеющимися долгами по квартплате? Действовать стоит также, как при обычной продаже, но при этом заранее уведомить покупателя о том, что имеются долги. Чтобы не возникло недоразумений стоит объяснить, что это никак не повлияет на сделку и долг останется на продавце. При этом стоит как можно раньше его оплатить.

Продажа квартиры, если она неприватизированная

Но многих интересует и такой вопрос: «Можно ли продать неприватизированную квартиру с долгами?». По действующему законодательству нельзя. Если квартира не была приватизирована, то она по праву принадлежит государству и сделать с ней ничего нельзя. Есть несколько вариантов развития событий:

  • Обратиться в агентства, которые подскажут, как продать неприватизированную квартиру “быстро” и “просто”. Это дорогой способ.
  • Попросить покупателя внести необходимое количество денег для приватизации и погашения долгов. В таком случае придется составлять нотариально заверенные договора об обязательствах.

В таком случае её сначала приватизируют, а уже после заключают договор о продаже. Долг за коммунальные услуги также можно погасить в любое время, но чем раньше – тем лучше, тянуть не стоит из-за начисляющийся пени. Поэтому вопрос “можно ли продавать квартиру с долгами”, можно считать закрытым.

Как правильно оформить?

Покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам – это нисколько не рискованное дело в том случае, когда собственник готов, а также имеет возможность погасить долг. Оформление происходит таким же образом, как и при обычной продаже квартиры, за исключением некоторых особенностей:

  • Составляется обычный договор-купли продажи.
  • В нем отражается информация о том, что задолженность будет погашена предыдущим владельцем.
  • Либо в другом случае долги переносятся на нового собственника, по договоренности о возмещении.

В силу он вступит только с момента его подписания. Для оформления потребуется также стандартный пакет документов:

  • Паспорт или его копия (Возможны другие документы, подтверждающие личность).
  • Договор купли-продажи.
  • Технический и кадастровый паспорта объекта.
  • Выписки из Регистрационной палаты и из УК, об отсутствии долгов (или факта их наличия, если производится продажа квартиры с долгом)

В случае, когда собственников несколько, необходимо присутствие каждого из них, только в таком случае можно будет продать квартиру.

Важные нюансы

Исходя из статьи стало понятно, как нужно продавать квартиру с долгом по коммунальным платежам. Но при этом есть еще пара нюансов, на которые стоит обратить внимание:

  • Долг числится 36 месяцев за владельцем. Далее он автоматически списывается.
  • Если наложен судебный арест, то сделать с квартирой ничего не получится.
  • Новый владелец не отвечает за долги предыдущего.
  • Если собственник не платил за капитальный ремонт, то долги автоматически переходят на нового владельца. Информация об этом прописана в 158 статье ЖК РФ.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/urist/kak-prodat-kvartiru-s-dolgom-za-kommunalnye-uslugi-5a801ac51410c34bdda960ed

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.