Выделение доли несовершеннолетнему при продаже квартиры

Содержание

Выделение доли в квартире детям: инструкция

Выделение доли несовершеннолетнему при продаже квартиры

Последнее обновление: 11.02.2020

В большинстве случаев выделение доли детям – это инициатива родителей, желающих, чтобы их потомство имело собственность в квартире или частном доме.

Исполнение обязанностей в рамках этого процесса происходит только в связи с покупкой в ипотеку жилого помещения с использованием материнского капитала.

Кроме того, с продажей квартиры, где есть доли несовершеннолетних. Как происходит выделение долей детям, рассмотрим в статье.

Как происходит выделение доли в квартире детям

Как выделить доли детям в квартире? Размер доли не регламентирован законом. На практике, детям выделяют равные части.

Когда заемщик погашает долг, снимает с помещения обременение, по закону за полгода он должен выделить детям доли. Этот срок указан в нотариальном обязательстве, оформляемом ранее у юриста, при погашении ипотечного кредита за счет средств материнского капитала. Оригинал соглашения остается у собственника, а копия – в ПФР.

Доли распределяются на всех членов семьи. Закон не указывает на конкретный размер доли. Юристы и суды рекомендуют собственнику выделять размер доли не меньший, чем размер материнского капитала. Если покупается квартира (новая) с продажей старого жилья, где доли детей были указаны, то новая часть собственности не должна быть меньше предыдущей.

На практике, самым распространенным вариантом выделения долей выступает:

  1. Равное их количество – по ¼ для каждого из участников семьи.
  2. Доли, рассчитанные по санитарным нормам. Эти показатели варьируются по регионам. Например, в Москве он равен 18 метрам.

Ипотека

Наделение в этой ситуации долями всех членов семьи происходит следующим образом:

  1. Заемщик погашает ипотеку.
  2. Получает справку у банка о том, что он больше ему не должен.
  3. Через МФЦ представляет эту бумагу в Росреестр, вместе с пакетом документов.
  4. Через 10 дней, исключая выходные, он представляет выписку из ЕГРН. Пошлина за это не платится.
  5. В течение полугода выделяется доля детям.
  6. Обращение в Росреестр через МФЦ для документального оформления долей.

Таковы действия собственника при выделении долей детям при использовании материнского капитала. Но не только в этой ситуации собственники делят помещение на доли.

Ипотека и ДДУ

Вопрос выделения доли детям актуален, если был заключен с застройщиком договор ДДУ (средства материнского капитала) с использованием экроу-счетов по нововведениям с 1 июля 2019 года. Но новшества не затрагивают обязанности папы и мамы разделить принятое ими жилище на доли, положенные детям.

Выделение доли в другой квартире (новая, купленная) также обязательно. О выделении обязательной доли ребенку нельзя забывать, если родители сумели продать предыдущее жилье (только с согласия опеки, если в квартире была доля несовершеннолетних), купили новое, с улучшенными условиями проживания.

ВАЖНО: доля детей в новом жилье не должна быть меньше той, которая была в старом.

Обязать выделение долей детям и членам семьи родителей может только закон, с учетом нюансов. Если цена новой квартиры будет выше предыдущего жилья, % соотношение долей остается на прежнем уровне.

Пример: семья жила в квартире, которая стоила один миллион рублей. Доля ребенка составляла 1/3. Квартиру продали. И в новом жилье несовершеннолетнему также положено 1/3, даже если стоимость собственности составит 2 миллиона рублей.

Куда следует обратиться

Вопрос с выделением долей детям по материнскому капиталу осуществляется по заверенному соглашению. Участие нотариуса необходимо, если за каждым членом семьи закрепляется своя доля. Доли отдаются детям, а между мужем и женой происходит раздел общего имущества.

Без нотариуса можно выделить долю, если ребенку исполнилось 3 года. Средства материнского капитала передаются как недостающая сумма на приобретение квартиры по купле-продаже. С продавцом недвижимого имущества оформляется договор, в соответствии с которым стоимость жилища в некоторой его части будет оплачена средствами из материнского капитала.

Что прописывать в нотариальном обязательстве

Выделение долей детям не без нотариуса не предполагает подписание соглашения, имеющего строго определенную законом форму. Соглашение составляется произвольно, но в нем должны быть отражены его существенные условия, а также данные о предмете. Например, выделение доли ребенку в ипотечном имуществе.

Реквизиты соглашения:

  1. Паспортные данные собственников жилья.
  2. Информация о детях.
  3. Данные о жилье. В частности, основание приобретения права собственности.
  4. Сущность обязательства.
  5. Размер выделяемых долей собственности детям в квартире.

Как дополнительные пункты, в документе могут быть прописаны права, обязанности сторон соглашения. А также количество экземпляров документа, указание человека, который несет расходы, связанные с выплатой вознаграждения нотариусу.

Срок исполнения

На выделение доли при использовании средств материнского капитала закон дает 6 месяцев. За это время родители должны все сделать, иначе сделка может быть признана недействительной.

Необходимые документы

При выделении доли при использовании средств материнского капитала необходимо собрать бумаги:

  • соответствующее заявление;
  • квиток об уплате пошлины;
  • бумага о составе семьи;
  • справка о регистрации;
  • договор, связанные с приобретением квартиры, частного дома.

Нельзя говорить о том, что список документов для выделения долей исчерпывающий. Нотариус может потребовать дополнительный документ.

Сколько стоит

Цена удостоверения соглашения у нотариуса составляет 0,5% от стоимости жилого помещения. Но она должна быть не больше 20000. Цена за наделение членов семьи долями в квартире:

  1. Квартира стоит 10 миллионов рублей – 3000+0,2% от стоимости.
  2. Квартира стоит выше 10 миллионов рублей – 20000+0,1 % (но не более 50000).

Расчет происходит на основе кадастровой или оценочной цены недвижимого имущества.

Родители могут в порядке ранее заключенного соглашения передать доли детям, а также их подарить.

Договор дарения

Договор дарения: родители, оформив квартиру в долевую собственность, обязаны выделить части детям. Они должны это сделать у нотариуса. Этого момента летние изменения в дарении от 2019 года не коснулись.

ВАЖНО: если муж и жена купили квартиру, она находится в режиме не долевой, а общей собственности. И здесь нельзя обойтись без помощи нотариуса. Это объясняется тем, что сначала родители выделяют свои доли из совместной собственности, потом уже дарят часть жилья детям.

Но следует понимать, что нотариус не обязателен, если родители выделяют доли с использованием средств материнского капитала. Во всех случаях юристы рекомендуют оформлять сделки у нотариуса, хотя это затратно для сторон.

Пример: супруги купили в ипотеку квартиру. Они оформили жилье в собственность (совместную). После появления на свет второго ребенка, они оплачивают материнским капиталом часть долгового обязательства.

В этой ситуации не обязательно идти к нотариусу. Достаточно составить соглашение, в котором определяется порядок определения долей.

В документе прописывается, что доля супругов (мужа и жены) находится в совместном режиме собственности. Каждому из детей присваивается доля по 1/6, оставшаяся оформляется в размере 1/3 на супругов.

На основании приказа Минэкономразвития от 16 декабря 2015 года под номером 943, это соглашение должно пройти в Росреестре.

Ответственность за невыполнение обязательства

Контроль над расходованием материнского капитала выражен слабо. То же самое касается обязательств по выделению долей неродным детям.

Теоретически стороны несут ответственность за то, что нарушают сроки обязательств. Например, если доли будут в срок не оформлены, в деле может разбираться прокуратура.

И если в действиях родителей будут усмотрены мошеннические действия, ответственность наступает по УК РФ.

Если родители не оформили доли детям, так как имеют в планах продажу жилья, купленного недавно, Росреестр отклонит такую сделку по купле-продаже, а материалы передаст в Прокуратуру.

Кроме того, сделки, связанные с нарушением обязательств, могут быть признаны недействительными в порядке судебного производства.

Заказать бесплатную консультацию юриста

Источник: https://urist-bogatyr.ru/article-item/vydelenie-doli-v-kvartire-detyam/

Как выделить или продать долю ребенка в квартире

Выделение доли несовершеннолетнему при продаже квартиры

При проведении сделок с квартирами, в которых собственниками являются дети, нужно учитывать ряд нюансов. Вместе с экспертами рассказываем о подробностях таких сделок

fizkes/shutterstock

На сделки с недвижимостью, где дети в долевой собственности, накладывается ряд ограничений. Законом предусмотрена защита прав несовершеннолетних, чтобы ребенок не остался без жилья после реализации имущества.

Родители или опекуны обязаны предоставить аналогичное имущество или такую же долю в квартире либо компенсировать разницу материально.

На совершение подобных действий требуется разрешение органов опеки и попечительства.

При проведении сделок с квартирами, в которых собственниками являются дети, нужно учитывать ряд нюансов. Рассказываем, как правильно проводить сделки купли-продажи недвижимости с долями несовершеннолетних детей и с помощью материнского капитала.

Эксперты в этой статье

  • Елена Семенча, юрист агентства недвижимости «Азбука жилья»
  • Александра Воскресенская, юрист КА, «Юков и партнеры»
  • Мария Жукова, управляющий директор сети «Миэль»

Продажа имущества, доля которого принадлежит ребенку, недопустима без создания для него аналогичных или улучшенных условий проживания. Данные положения прямо или косвенно отражены в законодательных актах:

Продажа квартиры с долями несовершеннолетних детей

В соответствии с законодательством России сделки с имуществом несовершеннолетнего совершаются с обязательного предварительного согласия органов опеки и попечительства. Решение по одобрению готовящейся сделки принимается с учетом всех обстоятельств и в интересах прав ребенка. Согласно ст.

37 Гражданского кодекса РФ «Распоряжение имущества подопечного» и правовым актам, связанным с органами опеки и попечительства несовершеннолетнего, ребенок должен получить не менее того, что он имел в виде доли. Если отчуждается только доля, принадлежащая родителю, такого согласия не требуется.

Все нюансы прописываются в распоряжении органов опеки: какая площадь будет приобретаться, где ребенок будет прописан, в какой срок родителям необходимо предоставить в органы опеки документы, подтверждающие переход права на ребенка.

Если этого не сделать, то органы опеки имеют право обратиться в другие инстанции для признания такой сделки недействительной в связи с нарушением распоряжения органов опеки и попечительства, говорит управляющий директор сети «Миэль» Мария Жукова.

«Взамен реализуемой квартиры или доли ребенку должна быть приобретена недвижимость площадью не меньше той, которой он располагал до продажи. Или второй вариант: после продажи квартиры рыночная стоимость долей несовершеннолетних собственников должна быть помещена на их личные счета с соблюдением условия наличия у них другого жилого помещения для проживания», — отмечает Жукова.

«Если доля была в размере 16 кв. м, то, соответственно, при приобретении другого имущества ребенок должен получить равноценные доли по стоимости, размеру того, чем он владел.

В ином случае это будет уже ущемление права несовершеннолетнего, ухудшение его условий проживания, что может повлечь за собой отмену и признание договора недействительным в силу того, что были нарушены права несовершеннолетнего при отчуждении его имущества.

Контроль осуществляется со стороны органов опеки и попечительства, в том числе и прокуратуры», — отмечает юрист агентства недвижимости «Азбука жилья» Елена Семенча.

В целом покупатели охотно идут на подобные сделки — удлиняются только сроки. Если квартира свободна, сделка может пройти за несколько дней. В случае привлечения органов опеки сроки проведения сделки растягиваются в среднем на 30 дней. Если объект интересен для покупателя, никаких препятствий к его приобретению в случае владения долей ребенка нет. Необходимо только соблюдение всех правил.

До какого возраста требуется разрешение опеки

С 18 лет граждане обладают полной дееспособностью и могут совершить сделку купли-продажи. За несовершеннолетних в возрасте до 14 лет (малолетние) продать квартиру от их имени вправе только их законные представители — родители, усыновители или опекуны (п. 1 ст. 28 ГК РФ).

Необходимо также учитывать, что покупателями имущества (доли в имуществе) несовершеннолетнего не могут быть их родители, усыновители, опекуны, а также супруги и близкие родственники указанных лиц (ч. 3 ст. 37 ГК РФ).

После 14 лет несовершеннолетние имеют право подписывать договор купли-продажи с их согласия и приобретать любую недвижимость, в том числе доли в недвижимом имуществе.

Несовершеннолетние, достигшие 16 лет и объявленные полностью дееспособными в силу эмансипации, вправе продать принадлежащую им квартиру на праве собственности. При этом согласия их законных представителей и органов опеки и попечительства на совершение сделки в данном случае не требуется.

— Основной проблемой данных сделок является то, что их проще оспорить в рамках искового производства о признании сделки недействительной. Сделать это может любое лицо, которое суд признает заинтересованным.

Судебная практика свидетельствует о том, что чаще всего такими лицами выступают близкие родственники ребенка.

Процессы при оспаривании сделок с долями детей, как правило, затянутые: всегда привлекается орган опеки и попечительства, проверяется законность выдачи разрешения на отчуждение недвижимости, может быть повторно проведена проверка и даже назначена экспертиза на предмет ухудшения жилищных условий.

Что нужно для проведении сделки с долей ребенка

Для проведения сделки необходим разрешительный документ от третьей стороны — органа опеки и попечительства.

Форма согласия не установлена законодательством, поэтому наиболее целесообразным вариантом при продаже доли несовершеннолетнего в квартире является обращение в территориальный орган опеки с запросом о предоставлении соответствующего разрешения, поясняет юрист компании «Юков и партнеры» Александра Воскресенская.

По ее словам, опека в таких случаях проводит проверку, направленную на установление того, не ухудшится ли жилищное и социальное положение ребенка при совершении сделки, не будут ли ущемлены его права.

Полученное разрешение представляется в соответствующее подразделение Росреестра вместе с пакетом стандартных документов (заявление, правоустанавливающие документы, договор, госпошлина). Покупателю необходимо проверить, принадлежит ли доля в покупаемой квартире несовершеннолетнему ребенку, заказав выписку из ЕГРН.

  • Соглашение о наделении детей долями — образец

Сделки с несовершеннолетними носят исключительно нотариальный характер. Все сделки, где присутствуют несовершеннолетние дети и есть распоряжение органов опеки и попечительства, должны быть нотариальными. Договор удостоверяется нотариусом.

Почему органы опеки могут отказать в сделке

Органы опеки и попечительства могут не дать согласия на продажу, посчитав, что тот объект, который предоставили на согласование, не соответствует требованиям.

Например, он находится в отдаленном месте, рыночная стоимость той доли, которой владел ребенок, выше, чем он сейчас приобретает, разные регионы страны (из Москвы в другой город).

Это целый спектр моментов, которые рассматриваются и на основании которых принимается решение в рамках конкретной сделки. Если условия не ухудшаются, органы опеки и попечительства дают свое согласие на сделку.

В случае отказа органов опеки сделка не сможет пройти. «Недвижимость должна быть не менее чем равноценная. Это может быть уже не доля, а целый объект за счет увеличения площади. Или доля была в центре, но приобретают на юге Москвы не долю, а целый объект, не ¼ доли, а ½, то есть происходит увеличение», — поясняет Семенча.

Самое сложное в жилищных сделках с детьми — согласование с чиновниками управления социальной защиты населения условий проживания детей ( Сергей Савостьянов/ТАСС)

Выделение долей по материнскому капиталу

Определенные нюансы есть, когда привлекается материнский капитал.

Если родители использовали маткапитал для приобретения жилья и по закону наделили детей долями в данном объекте, то дети являются собственниками наравне с родителями и в равных долях.

Для продажи квартиры, где был использован маткапитал, нужно оформить соглашение, наделить обязательно долями детей, получить распоряжение органов опеки и попечительства, найти объект, который будет приобретаться.

«Если данные процедуры не провели, от такого объекта лучше отказаться. Это объект повышенной опасности, нарушение обязательств, которое дали Пенсионному фонду, — основание для признания сделки недействительной», — говорит юрист Семенча из «Азбуки жилья».

Например, родители купили квартиру с привлечением ипотечных средств. Перед последним погашением они намерены использовать материнский капитал. Привлекая данные средства, родители в Пенсионном фонде дают обязательство подписать соглашение об определении долей на всех членов семьи, включая несовершеннолетних.

Ипотека погашается в том числе средствами маткапитала. Квартира выставляется на продажу, при этом родители не наделили детей долями. Подобные ситуации достаточно частые и являются грубейшим нарушением.

Используя маткапитал, родители нарушили обязательства перед Пенсионным фондом — в итоге сделку могут признать недействительной.

Покупатель такой квартиры может себя обезопасить, только собрав полный пакет документов. Необходимо запросить справку из Пенсионного фонда о текущем счете, в которой поясняется, использованы средства маткапитала или нет. Также нужно взять в банке уведомление о том, привлекались ли средства маткапитала для погашения ипотеки.

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5f48ef309a794780215f1588

Можно ли продать долю ребенка в квартире и как это сделать правильно?

Выделение доли несовершеннолетнему при продаже квартиры

Любая юридическая сделка с недвижимостью имеет определенные риски, которые значительно возрастают, если в ней принимают участие несовершеннолетние дети. Сделки с недвижимостью в участием несовершеннолетних всегда имеют определенные сложности.

Права детей защищаются российским законодательством в особом порядке, поэтому на всём протяжении сделки к ней будет обращено пристальное внимание сотрудников органов опеки и попечительства.

В каких случаях можно продать долю несовершеннолетнего?

Продажа жилого помещения — процедура сама по себе достаточно непростая, особенно, если в числе его собственников числятся дети. Продать такую недвижимость гораздо сложнее, но сделать это можно, необходимо лишь учесть ряд определённых требований, предъявляемых к подобным сделкам Российским Гражданским кодексом.

Продажа доли несовершеннолетнего ребёнка в квартире допускается только после получения разрешения попечительского совета. Обращаясь за этим к сотрудникам органов опеки и попечительства, необходимо учесть, что для получения согласия нужно передать в собственность ребенка такую же долю в другой квартире, равноценной старой.

Если сделку купли-продажи оформить без согласия на то попечительских органов, то рассчитывать на положительный исход не приходится: сделка будет признана незаконной и расторгнута, а продавец и покупатель квартиры понесут положенное законом наказание.

Таким образом, существуют 2 варианта развития событий:

  1. Если, продавая долю несовершеннолетнего, в планы продавца не входит покупка новой квартиры, то ему необходимо оформить на имя ребёнка долю в любом другом жилом помещении, например, в квартире близких родственников.
  2. Продавая квартиру с долей несовершеннолетнего, переписать на него аналогичную долю в приобретённой взамен жилой площади.

Стоит учесть, что органы опеки могут не выдать необходимое разрешение, если их не устроит жилое помещение, предоставляемое ребёнку.

Часто бывает так, что родители продают свою квартиру и взамен оформляют на ребёнка долю в крохотной квартирке-малосемейке. На подобный обмен органы опеки разрешение не дадут, поскольку несовершеннолетний должен быть прописан с кем-то из родителей, а площадь такого помещения для двоих недостаточна по меркам жилищного законодательства.

Кроме того, доля в новой квартире должна быть аналогична собственности несовершеннолетнего в старом помещении, это правило касается и площади: новая недвижимость не должна уступать старой!

В какие инстанции необходимо обратиться?

  1. Нотариус (оформление разрешения на продажу квартиры);
  2. Органы опеки (для получения разрешения на совершение сделки);
  3. Паспортный стол (снятие несовершеннолетнего с регистрационного учёта и последующая выписка его из квартиры);
  4. Дальнейшая часть сделки оформляется по общему алгоритму: у нотариуса, в регистрационной палате и т.д.

Инструкция продажи доли

Данная процедура требует присутствия обоих родителей. Существуют ситуации, когда один из родителей не является в виду развода, отсутствия в стране или категорического несогласия с данной сделкой: тогда дело направляется на рассмотрение в суд.

Чтобы максимально сократить срок судебных разбирательств и сэкономить своё время, нужно предоставить секретарю судебного заседания нотариально заверенное согласие второго родителя, документ, подтверждающий факт лишения его родительских прав или решение суда о признании его пропавшим без вести.

Если один из родителей не может явиться в суд ввиду его отсутствия в стране, потребуется его письменное согласие, заверенное сотрудниками нотариальной службы или российского консульства, если он проживает за пределами РФ.

Перечень документов, необходимых для предоставления в органы попечительства, определяется на уровне субъектов РФ, более того, он может отличаться даже в пределах одного региона.

Поэтому специалисты настоятельно рекомендуют уточнить требуемый пакет документов заранее.

Как правило, он включает в себя:

  • Документы, удостоверяющие личность родителей (паспорта) и несовершеннолетнего (свидетельство о рождении);
  • Документы, подтверждающие факт получения ребёнком доли в приобретаемом или другом имеющемся жилье;
  • Заявление, написанное при личном присутствии сотрудника органов попечительства и заверенное им;
  • Документы, подтверждающие факт заключения или расторжения брака;
  • Свидетельство о праве собственности на продаваемую квартиру, доля в которой принадлежит несовершеннолетнему;
  • Разрешение нотариуса на совершение сделки покупки-продажи;
  • Выписки из домовой книги и лицевого счёта обоих жилых помещений;
  • Документ о покупке нового жилого помещения;
  • Квитанция об оплате государственной пошлины.

На основании полученных документов сотрудники органов опеки делают вывод, учтены ли права ребёнка в планируемой сделке и не страдают ли его интересы.

В выдаче разрешения может быть отказано в следующих ситуациях:

  1. Помещение приобретается в рассрочку, а другое жильё несовершеннолетнему не предоставляется;
  2. Новое жилье находится еще на этапе постройки;
  3. Если приобретаемая квартира уступает по площади продаваемой;
  4. Отсутствие в новой квартире каких-либо удобств;
  5. Отсутствие или недостаточный уровень окружающей инфраструктуры в помещении, доля в которой передается в собственность ребёнку.

Чтобы быстрее получить согласие органов опеки, необходимо, помимо стандартного пакета документов, представить справки, подтверждающие по новому месту жительства несовершеннолетнего:

  • хорошую экологию;
  • улучшенную инфраструктуру;
  • предоставление родителям работы с более высокой заработной платой.

Спустя две недели с момента написания заявления, органы опеки выносят своё решение.

Затем родители, действуя на основании полученного разрешения, выписывают ребенка из квартиры в территориальном отделении паспортного стола.

Дальнейшие действия участников сделки происходят в общем порядке:

  1. У нотариуса оформляются договора купли-продажи на оба объекта недвижимости;
  2. Стороны регистрируют права собственности на своё новое жильё;
  3. После перехода прав собственности родителям необходимо известить о совершении сделки сотрудников органов попечительства.

Итак, продажа доли несовершеннолетнего в квартире происходит в соответствии со следующими принципами:

  1. Ребенок вместо доли в продаваемой квартире получает долю в другом, равнозначном жилом помещении;
  2. Сделка оформляется только после получения на то согласия органов опеки и попечительства;
  3. Сделки купли-продажи обеих квартир происходят одновременно.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/dolevaja/mozhno-li-prodat-dolyu-rebyonka.html

Продажа квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка в 2020 году

Выделение доли несовершеннолетнему при продаже квартиры

Действующим законодательством установлено четкое правило – продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка можно только с разрешения органов опеки и попечительства. Данное требование не делает совершение сделки невозможным, но влечет определенные трудности при ее совершении. Какие этапы придется пройти законному представителю ребенка, мы расскажем в нашей статье.

Можно ли родителям продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка

В соответствии со статьей 37 ГК РФ все сделки с имуществом несовершеннолетних, в том числе недвижимым, можно совершать, только получив одобрение органов опеки и попечительства. Нормы данной статьи распространяются на всех законных представителей детей (родителей, опекунов, попечителей).

Случаи, при которых возможна продажа жилого помещения, собственником или сособственником которого является ребенок, регламентированы статьей 20 Федерального Закона № 48 «Об опеке и попечительстве»:

  • обращение взыскания на имущество;
  • продажа жилья в связи с переменой места жительства;
  • заключение договора мены или ренты в целях получения выгоды для несовершеннолетнего.

С какого возраста ребенок может продать свою долю

Распорядиться своим недвижимым имуществом ребенок может в случае получения полной дееспособности в результате следующих действий:

  • при трудоустройстве несовершеннолетнего по достижении им возраста 16 лет он может быть эмансипирован (ст. 27 ГК РФ);
  • при вступлении в брак до совершеннолетия в предусмотренных законом случаях (ст. 21 ГК РФ).

Интересы ребенка в возврате до 13 лет представляют его законные представители без специальных полномочий. Его участие при совершении сделки не требуется. С 14 лет сделка купли-продажи совершается несовершеннолетним при наличии письменного согласия его законных представителей.

Согласие органа опеки

Функции органа опеки и попечительства исполняет, как правило, администрация муниципального образования (отдел опеки).

Для получения согласия на продажу квартиры необходимо обратиться в отдел опеки по месту постоянного или временного проживания ребенка. Факт его проживания в конкретном населенном пункте (районе) должен быть подтвержден постоянной или временной регистрацией.

Продажа детской доли может быть обусловлена желанием родителей улучшить жилищные условия семьи и приобрести большую жилплощадь, либо по вынужденным обстоятельствам (например, раздел имущества, переезд в другой регион в связи с состоянием здоровья ребенка).

Каждая сделка по продаже имущества несовершеннолетнего индивидуальна, поэтому для получения разрешения законному представителю необходимо:

  1. Получить консультацию специалиста отдела опеки в целях уточнения необходимого перечня документов в зависимости от конкретных условий сделки и требований законодательства субъекта РФ.
  2. Подготовить пакет документов.
  3. Подать заявление о выдаче предварительного разрешения.
  4. Получить результат обращения.

В зависимости от целей сделки, денежные средства от продажи доли ребенка могут быть сразу направлены на покупку другого жилья.

В этом случае в отдел опеки необходимо представить предварительный договор купли-продажи и все документы на отчуждаемое и приобретаемое жилье. По этим документам специалист сможет оценить соблюдение интересов ребенка при совершении сделки.

Если последующая покупка жилья совершаться не будет либо планируется его приобретение в другом регионе, то деньги от продажи зачисляются на банковский счет ребенка.

Для получения разрешения родителям необходимо предоставить документы:

  • паспорта законных представителей;
  • свидетельство о рождении/ паспорт ребенка;
  • заявление на выдачу разрешения;
  • документ, подтверждающий полномочия опекуна (попечителя), приемного родителя;
  • предварительный договор купли продажи и правоустанавливающие документы на отчуждаемое и приобретаемое жилье;
  • реквизиты счета ребенка для перечисления средств.

Внимание! Разрешение или мотивированный отказ орган опеки должен выдать не позднее 15 дней с момента подачи заявления о предоставлении разрешения (п. 3 ст. 21 Закона № 48) в виде муниципального правового акта (приказ, распоряжение, постановление).

Согласие отца

Оба родителя являются полноценными законными представителями ребенка, даже если их брак расторгнут и несовершеннолетний проживает с одним из родителей.

Таким образом, заявление должно быть подано от обоих родителей либо отдельно проживающий родитель (например, в другом городе) направляет нотариально заверенное заявление о разрешении на продажу детской доли.

Если второй родитель отсутствует, этот факт должен быть подтвержден одним из документов:

  • свидетельство о рождении ребенка с отсутствующей информацией об отце;
  • справка Ф25 о том, что сведения об отце внесены со слов матери;
  • свидетельство о смерти родителя;
  • решение суда о лишении родительских прав;
  • решение суда о признании безвестно отсутствующим либо умершим.

Отсутствие заявления второго родителя может быть основанием для отказа в выдаче разрешения на совершения сделки.

Продажа квартиры с долями, принадлежащим детям

Для совершения сделки купли-продажи законным представителям ребенка необходимо соблюсти следующий алгоритм действий:

  • заключить предварительный договор купли-продажи (при одновременной покупке также предварительный договор на приобретаемое жилье);
  • получить разрешение органа опеки и попечительства;
  • заключить основной договор;
  • заверить договор у нотариуса;
  • зарегистрировать переход права собственности на приобретенное жилье либо перечислить средства от продажи на счет ребенка;
  • предоставить в орган опеки и попечительства подтверждение соблюдения условий сделки (выписку из ЕГРН или выписку со счета ребенка).

Источник: https://zakonportal.ru/imushhestvo/prodat-kvartiru-s-dolej-nesovershennoletnego-rebenka

Как продать квартиру с несовершеннолетним собственником доли в 2020

Выделение доли несовершеннолетнему при продаже квартиры

Дети могут быть владельцами доли в праве собственности на жилье – законом это не запрещено.  По приватизации или по другому основанию ребенок получил часть жилплощади – не имеет значения. Если семья стремится улучшить свои жилищные условия, появляется проблема, как продать квартиру с несовершеннолетним собственником доли. Давайте с этим разбираться.

Важный нюанс

Закон тщательно защищает интересы детей, ведь сами дети не могут отстоять свои права или обнаружить, что кто-либо нарушает их. Осуществляя сделку купли-продажи, нужно проследить, чтобы их интересы не затрагивались.

Человек считается несовершеннолетним, пока ему не исполнится 18 лет. Иногда дети достигают юридической зрелости раньше – с 16 лет, с момента:

  • заключения брака;
  • эмансипации по суду.

Вопросами распоряжения недвижимостью малолетних, долями несовершеннолетних детей занимаются родители или опекуны, которым для этого не нужна специальная доверенность. По итогу продажи ребенок обязательно получает в собственность другую жилплощадь. Когда речь идет о доле – в новом жилье ему также положена доля.

Получаемое жилье по размеру должно быть аналогично проданному. Это касается как размера доли, так и фактического размера площади. Например, если сын был собственником 1/4 доли размером 12 квадратов, по итогу сделок он должен стать хозяином такой же доли или больше.

Процесс продажи сопряжен с двумя бюрократическими особенностями:

  • запрос разрешения у опеки;
  • визит к нотариусу за удостоверением сделки.

Обходного пути, как продать квартиру, если есть доля несовершеннолетнего, не существует. Несоблюдение этих особенностей приведет к отмене сделки.

Порядок получения согласия опеки

Перед сделкой с долей ребенка заранее получают письменное разрешение органа опеки того района, где проживает семья. Предусмотрены следующие правила (процедура, порядок) продажи квартиры:

  • заявители приходят с бумагами к инспектору, заполняется и заверяется заявление;
  • готовое прошение передается с приложениями инспектору на проверку;
  • 2-4 недели опека анализирует ситуацию, по итогам выдает результат (разрешение или отказ);
  • продать долю в квартире можно, когда опека не имеет возражений.

Важно. Сотрудник отдела вправе вызвать родителей на собеседование, осмотреть жилплощадь, запросить дополнительные доказательства.

При оформлении заявления должны присутствовать лично оба родителя или опекуна, однако иногда это объективно невозможно. Ситуацию нужно подтвердить доказательствами:

  • супруг находится за рубежом – необходимо его письменное согласие;
  • мужа (жену) лишили родительских прав, он пропал – решение суда;
  • супруг скончался – подтверждение регистрации смерти.

Если же родитель отказывается присутствовать, выдать согласие – придется обращаться за помощью к судье.

Какие документы принести в орган опеки

Для подачи заявления и предварительного анализа ситуации инспектору понадобятся:

  1. Паспорта граждан, которые подают заявление.
  2. От несовершеннолетнего старше 14 лет – заявление о согласии и паспорт.
  3. Свидетельства на рождение детей.
  4. Подтверждение регистрации брака или развода.
  5. Бумаги на продаваемое жилье.
  6. Бумаги на покупаемое жилье.

На продаваемое жилье предоставляют уже существующие бумаги. Существует следующий перечень:

  • подтверждение права собственности – выписка из ЕГРН или свидетельство;
  • доказательства технического состояния – планы, паспорта;
  • основание приобретения жилья (контракт о приватизации, купли-продажи, дарение и пр.);
  • справка о стоимости (Росреестр или БТИ);
  • подтверждение отсутствия долга по коммунальным услугам.

Документы о приобретаемой жилплощади можно попросить у будущих продавцов:

  • предварительный договор купли-продажи;
  • выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности;
  • технические разрешения и справки.

Со всех документов необходимо сделать копии, на прием взять и подлинники.

Важно. Список документов – примерный. Точный перечень выдает опека по запросу.

В каких случаях можно получить отказ

Можно ли продать квартиру? Опека откажет, если продажей будут нарушены права детей. К такому выводу чиновники приходят, если:

  • жилье приобретается по ДДУ дома, который еще не построен;
  • новая жилплощадь меньше по размерам, чем старая;
  • сын (дочь) получит меньшую долю, чем имел до этого;
  • новая жилплощадь покупается через рассрочку;
  • новое жилье не имеет коммуникаций (вода, канализация, свет, тепло);
  • районе лишен инфраструктуры;
  • продажа доли несовершеннолетнего родственнику иногда признается мнимой сделкой опекой.

Если из документов очевидно, что новое жилье не хуже или даже лучше старого – продажу однозначно одобрят. Этот момент нужно учитывать при формировании бумаг.

Как оспорить решение органов опеки

Четких правил согласования или несогласования продажи доли квартиры несовершеннолетнего собственника закон не содержит. Конституционный Суд РФ озвучил позицию, что произвольный (немотивированный) отказ опеки от выдачи разрешения недопустим.

Если продажа не ухудшит жилищные условия, а опека выдает отказ, нужно помнить – это не последняя инстанция. Незаконное решение опеки можно и нужно обжаловать через суд.

Заявление подается по Кодексу административного производства РФ районному суду по прописке заявителя или по месту нахождения ООП. Судья установит, есть ли явное ущемление прав и насколько обоснованным является отказ опеки.

Прослеживается положительная практика при условии, что интересы детей не нарушаются явным образом. Однако судебные разбирательства отнимают много времени, нервов и сил. Перед подачей подобного иска нужно тщательно взвесить, что выгоднее – инициировать судебный процесс или искать другое жилье, покупать с детской долей больше.

Как правильно выделить доли несовершеннолетним при продаже

Выделение долей детям при продаже квартиры как в продаваемом жилье обязательно.  При определении доли учитываются следующие правила:

  1. Он должен получить долю такого же размера, как была, или больше. Если на него была оформлена 1/3 доли, можно оформить 1/3 или 1/2, а 1/4 – нельзя.
  2. Площадь по факту должна быть такой же или больше. Если целая собственность составляла 45 квадратов, а у ребенка в квартире была 1/3, в новом жилье на его долю должно приходиться не менее 15 квадратов.
  3. Несовершеннолетний должен проживать не один. Чиновниками учитывается, достаточна ли площадь для проживания семьи – хотя бы одного родителя. Комнаты 18 квадратных метров, оформленной только на дочь, будет недостаточно.

Чтобы обезопаситься, можно заранее обратиться к сотрудникам ООП за предварительным разрешением. Исходя из полученного документа, легче подбирать конкретные варианты.

Продажа квартиры с несовершеннолетним: порядок действий

Алгоритм продажи, если в доле несовершеннолетние, такой:

  1. Родители получают разрешение ООП на продажу.
  2. Стороны идут на прием к нотариусу, где составляется и подписывается контракт.
  3. Документы по сделке передаются на регистрацию права покупателя Росреестром.
  4. По итогу процедуры продавец и покупатель получают документы от Росреестра.
  5. Расчет за квартиру и ее передача производится на любом из этапов сделки.

Порядок получения разрешения у ООП был рассмотрен выше. Ниже подробнее описаны дальнейшие шаги.

Составление договора купли-продажи

Сделки по продаже недвижимости с несовершеннолетними владельцами собственности подлежат нотариальному удостоверению. Контракт составляется на специальном бланке и удостоверяется подписью и печатью нотариуса.

Порядок гарантирует полную законность сделки – перед удостоверением нотариус обязательно проверит, не нарушены ли сделкой чьи-либо права. Поэтому нотариальный способ, как продать долевую квартиру с несовершеннолетним, является единственным законным механизмом обеспечения прав детей.

Нотариусы составляют договоры самостоятельно – только так они могут быть полностью уверены, что текст не будет содержать двусмысленных формулировок, которые можно обратить во вред. Однако иногда нотариусы могут заверить текст, изготовленный сторонами – его нужно принести на флешке, чтобы распечатать на специальном бланке.

Непосредственно перед сделкой необходим предварительный визит к нотариусу, чтобы уточнить следующие моменты:

  • текст составит нотариальная контора или можно принести свой проект;
  • перечень документов для подготовки текста;
  • какие документы нужно взять на прием;
  • сколько стоит удостоверение.

Удостоверение сделки может занять до двух часов, поэтому записаться к нотариусу следует заранее. Стоимость услуг зависит от цены сделки.

Важно. Нотариус заверяет договор в своем кабинете – поэтому осмотр жилья покупателем производят перед визитом к нотариусу.

Контракт подписывается родителями за малолетних до 14 лет, а если от 14 до 18 лет, то с согласия родителей – самими детьми. Как продать квартиру с долей неcовершеннолетнего – только через нотариуса. Несоблюдение нотариальной формы соглашения влечет недействительность сделки. Росреестр просто не зарегистрирует переход права на покупателя.

Регистрация сделки и перечень документов

Чтобы окончательно продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка, необходимо зарегистрировать сделку в Росреестре. Без регистрации у покупателя не возникнет права распоряжения, а сам контракт нельзя считать исполненным до конца.

Для регистрации понадобятся:

  1. Договор купли-продажи, удостоверенный у нотариуса.
  2. Передаточный акт, если сам договор не выполняет функции передаточного акта.
  3. Согласие супруги продавца на продажу – нотариальное.
  4. Разрешение органа опеки и попечительства на сделку.
  5. Документы на квартиру: выписка из ЕГРН (или свидетельство о праве собственности), технический и кадастровый план.
  6. Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
  7. Справка о прописанных.
  8. Квитанция об оплате госпошлины 2 000 рублей за регистрацию.

Для регистрации сделки сторонам нужно лично подойти на прием к специалисту Росреестра или МФЦ. Записаться на прием лучше заранее по телефону или через интернет, чтобы не терять время в очереди. Регистрация займет от 5 до 14 рабочих дней.

Более удобный способ – в электронном виде через нотариуса, который удостоверял договор. Регистрация занимает 3 рабочих дня. Услуги нотариуса платные – до 3 000 рублей. Пошлина за регистрацию оплачивается дополнительно.

Расчет за квартиру и передача

Порядок расчета устанавливается самими сторонами в договоре. Это может быть:

  • предоплата по предварительному договору;
  • оплата в день заключения договора;
  • оплата с отсрочкой или в рассрочку.

Способы тоже могут быть разными: наличными деньгами (под расписку), банковским переводом, через банковскую ячейку, аккредитив или депозит нотариуса. Важно сохранить документы об оплате, чтобы в дальнейшем предъявить их для вычета в налоговую.

Передача осуществляется по передаточному документу, которым может быть как сам договор, так и отдельный акт. Чаще всего, если договор составляет нотариус, договору придают силу передаточного документа. В этом случае важно провести осмотр до подписания договора, чтобы в будущем избежать споров.

Независимо от этого продавать долю несовершеннолетнего ребенка в доме или квартире, возможно, главное чтобы была прописана оплата и передача недвижимости непосредственно в договоре – таковы требования закона.

Образцы и бланки

Ниже представлены образцы и бланки, необходимые для оформления купли-продажи квартиры с несовершеннолетним:

  • заявление для опеки;
  • договор купли-продажи.

Указанные документы актуальны не только, если недвижимость куплена в 2020. Продажа квартиры с долей неcовершеннолетнего ребенка может быть оформлена этими бланками и в 2021 году.

Заключение

Продажа квартиры с несовершеннолетним – процедура трудоемкая, но вполне реальная. Необходимо заранее составить план действий, а бумаги начать собирать за некоторое время до подписания основного договора купли-продажи. Очень важно соблюсти все нюансы, обозначенные выше, чтобы избежать судебных разбирательств в будущем.

Подробнее о том, как продать квартиру самостоятельно вы можете узнать из следующего поста, а если вам нужна помощь с продажей недвижимости с несовершеннолетними или бесплатная консультация, то просьба оставить ваши контактные данные онлайн-консультанту и мы вам перезвоним.

Ждем ваши вопросы и будем благодарны за лайк и оценку поста.

Источник: https://ipotekaved.ru/prodat/kvartiry-s-nesovershennoletnim-sobstvennikom-doli.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.