Выкуп земельного участка под зданием в собственность

Содержание

Приобретение земельных участков под зданиями

Выкуп земельного участка под зданием в собственность

Правовой центр ДВА М предлагает услуги по сопровождению процедур предоставления участков под объектами недвижимости в собственность или аренду (из государственной или муниципальной собственности).

В том числе осуществляем:

Аренда участков под зданиями

В соответствии с законом (ст. 39.20 Земельного кодекса) собственник объекта недвижимости, расположенного на участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, вправе получить такой участков в аренду или выкупить в собственность без торгов.

Причём по общему правилу выбор между выкупом участка под зданием из государственной собственности и его арендой принадлежит собственнику недвижимости. Исключение – участки, которые по тем или иным основаниям запрещены к приватизации.

Однако на практике выкуп у государства (муниципалитетов) или аренда участков под недвижимостью связаны с большим количеством споров. В том числе:

Имеется также специфика предоставления участка, на котором расположены объекты недвижимости разных собственников.

Вопрос о площади и границах предоставляемого собственнику недвижимости участка принципиально важен как для эксплуатации зданий по изначальному назначению, так и для инвестиций в покупку недвижимости «под снос» для дальнейшего строительства на участке.

Определение площади участка, необходимой для эксплуатации здания

В настоящее время законом не установлено, как именно определяется площадь участка под зданием, предоставляемого без торгов собственнику недвижимости. Формально данный вопрос должен разрешаться исходя из правил землепользования и застройки, но они практически никогда не содержат нормативов размера земельных участков для нежилых зданий и сооружений.

При этом собственник недвижимости, как правило, заинтересован в получении максимально большой площади. Особенно если в дальнейшем планируется новое строительство на месте существующих объектов или в дополнение к ним.

Вплоть до того, что иногда объекты недвижимости возводятся исключительно для выкупа участка без намерения их реально эксплуатировать.

Тогда как уполномоченные органы часто стремятся сократить предоставляемую площадь до минимума, особенно если речь идёт о дорогостоящей городской земле.

В соответствии со сложившейся судебной практикой, площадь участка для эксплуатации здания определяется как минимально необходимая для использования объекта недвижимости по назначению.

А в отношении объектов, составляющих единый комплекс – для обеспечения производственной или иной деятельности, для которой такой комплекс предназначен. При этом учитываются градостроительные, противопожарные и иные технические нормы.

Например, нормативы по парковочным местам, разгрузочным площадкам и т.д. Для производственных или складских комплексов – нормативы по конкретным видам деятельности.

В связи с чем вопрос о необходимой для эксплуатации здания площади часто разрешается путём экспертизы – либо при рассмотрении спора в суде, либо ещё на этапе обращения в уполномоченный орган.

Во втором случае заключение специалиста прилагается к заявлению о предоставлении участка.

А поскольку и строительные нормы часто бывают взаимно противоречивы и допускают различное толкование – решение вопроса во многом зависит от квалификации эксперта.

В то же время заключение экспертизы не является для суда обязательным. Нередко суды не соглашаются с экспертными заключениями, составленными с явными нарушениями, либо не имеющими чёткого обоснования, внутренне противоречивыми и т.д. Или же в случаях, когда указанная экспертом необходимая площадь явно превышает разумные пределы.

В связи с этим успешное рассмотрение дела в суде зависит в первую очередь от компетентности эксперта, а не только от его «лояльности» собственнику недвижимости.

При этом в любом случае испрашиваемая площадь должна быть адекватна габаритам здания.

Выкуп участка, превышающего площадь недвижимости в десятки и сотни раз – в настоящее время практически не выполнимая задача, во всяком случае в Москве и Московской области.

Правовой центр ДВА М имеет необходимые деловые контакты, с кадастровыми инженерами, экспертами-землеустроителями, иными специалистами, участие которых требуется для обоснования площади земельного участка.

В случае если несколько объектов составляют единый технологический комплекс (независимо от того, зарегистрирован ли комплекс как единый объект в ЕГРН) может быть необходимо доказать фактическое использование по соответствующему назначению на момент обращения за предоставлением участка.

В том числе экспертами или непосредственно судом может исследоваться специфика производственного или иного технологического процесса, которая требует дополнительной площади участка (под открытые склады, технологические дороги и т.д.).

При этом даже если ранее участок был сформирован для строительства объекта – это не является гарантий представления той же площади для его эксплуатации. Более того, если ранее участок предоставлен в аренду для эксплуатации объекта, не исключено, что при его выкупе потребуется повторно обосновывать необходимую площадь.

Исторически сложившиеся границы землепользования (в том числе не оформленные документально) также учитываются, хотя и не являются обязательными при новом предоставлении участка.

В связи с чем в ряде случаев актуальным становится вопрос существования фактических границ занимаемой собственником здания территории (например – забора) длительное время.

Возможность выкупа или аренды собственником недвижимости участка в конкретных границах, необходимые для обоснования площади аргументы, возможные обременения такого участка и т.д.

могут быть предварительно рассмотрены в ходе земельного аудита. В рамках данной услуги Правовой центр готов изучить градостроительную документацию правоустанавливающие документы и т.д.

, и на их основе сделать выводы о перспективах оформления прав на участок.

При планируемой покупке недвижимости под снос – будут рассмотрены также возможные параметры и условия нового строительства на участке.

Выкуп участков под зданиями

Вопросы о законности регистрации объекта недвижимости

Нередко, как только собственник недвижимости обращается за арендой или выкупом участка под зданием, у уполномоченных органов возникают вопросы к законности возведения и регистрации расположенной на нём недвижимости.

С одной стороны, далеко не всегда такие претензии бывают необоснованными. Так до недавнего времени была распространена практика выкупа участков под явно некапитальными или вообще «виртуальными» объектами недвижимости. Такие схемы, активно практиковавшиеся ещё несколько лет назад, сейчас завершаются успехом значительно реже.

В частности, в Московской области это связано с введением обязательного согласования выкупа аренды участков под зданиями участков на уровне с вынесением вопроса на МВК. Аналогичная ситуация с приобретением участков в связи с наличием на них плоскостных сооружений (дороги, площадки и т.д.

), заборов, мелиоративных сооружений и иных «неполноценных» объектов недвижимости. В настоящее время судебная практика встала на однозначную позицию, что подобные объекты, даже если ранее право на них было зарегистрировано в ЕГРН, не являются недвижимостью, а представляют собой лишь улучшения земельного участка.

В связи с чем не предоставляют исключительное право на выкуп или аренду участка без торгов.

Подземные и надземные инженерные сети, хотят и являются недвижимостью, также не дают права на приобретение участка, по которому проходят, т.к. их размещение возможно на основании сервитута.

С другой стороны – часто претензии возникают к законно возведенным объектам, действительно являющимся недвижимостью и не относящимся к самовольным постройкам.

В том числе нередки споры, связанные с:

  • фактической капитальностью объекта по его физическим характеристикам;
  • наличием разрешений на строительство и на ввод в эксплуатацию. В том числе в отношении объектов, возведенных до 1995 г. нередко приходится доказывать период их возведения;
  • самовольной реконструкцией объекта (пристройкой или надстройкой);
  • наличием на момент возведения объекта прав на участок, допускающих строительство. В первую очередь – при возведении капитального объекта на участках, предоставленных в аренду без права строительства;
  • законностью регистрации объекта в упрощённом порядке (по декларации), как «вспомогательного».

Правовой центр ДВА М имеет обширный опыт представления интересов собственников недвижимости по спорам, связанным с законностью их возведения или наличием признаков капитального объекта.

Данная проблема актуальна в первую очередь для Москвы, где городское законодательство, формально, позволяет отказать в предоставлении участка при наличии любых признаков самовольного строительства или реконструкции.

В том числе объектов, по которым давно истек срок исковой давности для требований об их сносе, незначительных по площади пристроек и надстроек и т.д.

Однако суды часто признают такие отказы незаконными, особенно в случаях, когда ДГИ Москвы не обращался с иском о сносе объекта, или спор разрешён в пользу собственника.

Приобретение участка под объектами незавершённого строительства возможно только в аренду и только в специальном порядке для достройки объекта.

Вхождение участка в зоны с особыми условиями использования

Распространённый источник споров при выкупе земельных участков под недвижимостью – вхождение участка в те или иные зоны с особыми условиями использования, в которых запрещается предоставление участка в собственность.

Установление разрешенного использования участка

Принципиально важно, чтобы для приобретаемого в собственность или в аренду участка под зданием был установлен корректный вид разрешённого использования.

Так именно от разрешённого использования участка зависит его кадастровая стоимость, которая в свою очередь определяет выкупную цену и, во многих случаях, размер арендной платы. При этом если собственник участка в дальнейшем сможет изменить разрешенное использование на любой из видов, предусмотренных ПЗЗ, то для арендатора такая возможность может быть ограничена условиями договора аренды.

Также разрешённое использование участка определяет возможные варианты хозяйственного использования недвижимости.

Так, поскольку самостоятельные виды разрешённого использования для зданий и сооружений сейчас не устанавливаются, наличие у земельного участка нескольких видов разрешенного использования позволяет по мере необходимости перепрофилировать расположенные на нём здания без дополнительных разрешений и согласований.

В связи с этим, в зависимости от практических задач собственника недвижимости, ему может быть интересно как установление максимально узкой формулировки разрешённого использования в целях минимизации кадастровой стоимости, так и более широкой – для дальнейшей свободы выбора фактического использования зданий.

Если участок под объектом давно сформирован – актуальным становится вопрос приведения его разрешённого использования в соответствие с действующим классификатором.

Так долгое время разрешенное использование участков определялось в произвольной форме и часто с весьма неоднозначными формулировками.

В связи с чем в рамках приведения разрешённого использования в соответствие с новым классификатором может иметь место его фактическое изменение.

Цена выкупа и арендная плата

Цена выкупа участка под недвижимостью и размер арендной платы за такой участок определяются на региональном уровне.

Так при выкупе участка под зданием:

  • в Москве выкупная цена практически всегда составляет 100% кадастровой стоимости;
  • в Московской области по общему правилу цена составляет 15% кадастровой стоимости, но установлен ряд льготных режимов – для сельскохозяйственных земель, ИЖС, участков ранее переоформленных из постоянного (бессрочного) пользования и т.д.

При аренде участка под зданием:

  • В Москве арендная плата исчисляется в процентах от кадастровой стоимости и в большинстве случаев составляет 1,5% от неё. В то же время имеется большое количество льготных режимов – для производства, инвестиционных проектов, социально значимых объектов и т.д.
  • в Московской области арендная плата исчисляется по специальной формуле с учётом ряда коэффициентов, связанных с местоположением участка и его разрешенным использованием. При этом кадастровая стоимость в данную формулу не входит.

В случае когда цена выкупа участка под объектом недвижимости или арендная плата определяется исходя из кадастровой стоимости – актуальным является снижение данной стоимости.

Споры о границах участка

При формировании и определении площади участка для эксплуатации здания или уже на этапе выкупа такого участка также нередко встречаются споры о границах со смежными участками или территориями общего пользования. В том числе может иметь место наложение границ соседнего участка на объект недвижимости

Предоставление участка, занятого объектами недвижимости разных лиц

В случае если на участке расположены объекты недвижимости (в т.ч. помещения в здании), принадлежащие нескольким лицам, то существуют следующие варианты оформления прав собственников недвижимости на такой участок:

  • раздел участка;
  • приобретение участка всеми собственниками недвижимости в долевую собственность;
  • оформление участка в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора.

При этом раздел участка возможен, только если речь идёт об отдельных зданиях, и новые участки будут соответствовать требованиям ПЗЗ и иным нормативам по площади, организации подъездов и т.д.

Данный вариант не применим к помещениям в одном здании или к соседним зданиям, если нет возможности выделить отдельную территорию для обслуживания каждого из них (неделимый участок).

При этом вопросы делимости участка, возможных вариантов раздела и т.д. часто разрешаются путём экспертизы.

В случае если часть зданий или помещений на неделимом участке принадлежит государственным или муниципальным унитарным предприятиям или учреждениям – участок может быть передан только в аренду, его выкуп собственниками остальной недвижимости не допускается.

Источник: https://www.2m.ru/uslugi/obshchie-voprosy-zemelnykh-otnoshenij/priobretenie-uchastkov-pod-zdaniyami

Выкуп земельного участка под объектом недвижимости: в 2020 году законодательство

Выкуп земельного участка под зданием в собственность

Последние изменения: Январь 2020

Выкуп земельного участка под объектом недвижимости осуществляется множеством способов, каждый из которых имеет свои нюансы в оформлении или обращении в органы местного самоуправления.

Особенность каждого способа задокументирована в нормативно-правовых актах, потому каждый гражданин может свободно ознакомиться с той или иной вариацией выкупа.

Рассмотрим правовой базис процедуры, что необходимо сделать, какие ключевые условия существуют.

Продажа земель, находящихся в собственности у государства или муниципалитета, осуществляется с помощью аукциона, торгов или без них, — всё это регламентируется статьёй 39.3 ЗК РФ.

Рассмотрим случаи, в которых земельный участок продаётся без торгов:

  • Государство или муниципалитет заключают с гражданином договор на комплексное освоение земли, после чего предоставляют надел земли в аренду.
  • Если надел образуется из предоставленных ЗУ некоммерческими организациями, целью которых является комплексное освоение под ИЖС, садоводства, огородничеств дачного хозяйства.
  • Надел, который образуется из-за разделения ЗУ некоммерческой организацией. Целью данной организации является постройка индивидуального жилстроя, которая в последующем будет отнесена к имуществу для всеобщего использования.
  • Если они образуются в результате разделения земли, предоставляемой юр. лицу для развития дачного хозяйства. Также предоставленный надел должен иметь характер общеиспользуемого имущества.
  • Если на нём располагаются здания или сооружения. Все случаи с расположением каких-либо построек на таком ЗУ рассмотрены в ст. 39.20 ЗК РФ.
  • Земельный участок предоставляется гражданам под ИЖС либо личное подсобное, дачное хоз-во, садоводство, огородничество в пределах территориальных границ города, поселка (территориальной единицы).
  • Если предоставляется физ. и юр. лицам земля сельхозназначения, была использована в течение 3-х лет со дня заключения договора аренды, и не было нарушений по договорным пунктам и иных правонарушений правил земельного надзора, то на ЗУ заключается договор купли-продажи по окончанию договора аренды.

Обратите внимание: иногда органы МСУ предоставляют землю с последующим выкупом земли и построек находящихся на ней. Покупка в данных случаях осложняется тем, что в течение всего периода аренды не должно быть нарушено ни единого пункта договора.

Полный перечень указан в статье.

Далее рассмотрим условия, которые предполагают передачу арендованного земельного надела в частную собственность.

К ним относятся:

  • Выданная территория дана в аренду, что соответственно закрепляется договором аренды;
  • ЗУ выдан гражданину или юридическому лицу в бессрочное использование;
  • Надел эксплуатируется на основании пожизненных наследственных прав владения.

Обратите внимание: строительство может быть и на начальной стадии, главное, чтобы был заложен фундамент. Земля, находящаяся под основанием будущего строения, передается во владение собственнику постройки. Также имейте ввиду, что объект недвижимости подлежит регистрации, как незаконченное строительство.

Таковыми правами обладают и юридические, и физические лица, главное чтобы на земле, находящейся у них в аренде, была зарегистрирована постройка (в ЕГРН).

Для регистрации строения необходимо:

  • Обратиться в БТИ и написать заявление о выдаче тех. паспорта на интересующий объект недвижимости.
  • Согласно данным, полученным из тех. Паспорта, разработать план объекта.
  • Осуществить регистрацию постройки в МФЦ или Госреестре.
  • Зарегистрировать права собственника в МФЦ или государственном реестре.

«Как определяется стоимостная оценка земли?» — довольно частый вопрос. Формирование стоимости происходит в каждом регионе индивидуально, это регламентируется областными законами и актами муниципалитета.

Как правило, земельные участки продаются по кадастровой стоимости, а не по рыночной, и цена, обычно, представлена в виде определенного процента от общей суммы (не более 3% под индивидуальное жилое строительство).

Стоит отметить, что не все земельные участки можно приватизировать/выкупить, к таким ЗУ относятся:

  • Гор. парки, сады, территория заповедников;
  • Охранные зоны предприятий;
  • Наделы, которые находятся во владении у водных и лесных фондов;
  • Территории, которые находятся далеко от автомобильных или железнодорожных путей (и иного транспорта), то есть в зоне отчуждения транспорта;
  • Земля, находящаяся во владении у МО (Министерства Обороны).

Некоторые регионы РФ предполагают льготы на существенное уменьшение сумм выплат за землю, если они находятся в гражданском пользовании более 10 лет.

Весь перечень документации, который необходим для получения земли в собственность, подаётся только после регистрации на ней ОН (объекта недвижимости).

Порядок выкупа

 

Чтобы выкупить из аренды в собственность необходимо сделать следующее:

  • Получить кадастровый паспорт на ОН, который находится на желаемом наделе (построенный либо незаконченный).
  • После закрепления недвижимости (как за собственником), вы получите право льготного выкупа.
  • После двух вышеописанных действ следует обратиться в органы МСУ с заявлением на выкуп ЗУ, который располагается под определенным, а главное зарегистрированным объектом недвижимости.
  • Заключение с муниципалитетом договора купли-продажи.

Как отдельный пункт можно упомянуть межевание границ. Однако процедура необходима в индивидуальных случаях, когда границы чётко не определены или возникают споры с соседями. Оплату за межевание вносит заинтересованное в этом лицо, то есть вы.

Стоимость процедуры варьируется в районе 5-15 тысяч рублей, в зависимости от отдельно взятого кадастрового инженера или организации, чьи сотрудники будут осуществлять данную процедуру. Перед заключением договора на осуществление работы (услуги) заранее посмотрите всю информацию об специалисте на сайте Росреестра.

На этом сайте вы сможете просмотреть дату выдачи квалификационного аттестата, его действительность и результаты профессиональной деятельности (ранее оказываемых услуг).

Регистрация и постановка на учёт земельного участка

После выкупа и межевания необходимо встать на учёт в кадастре, для этого необходимо:

  • Документ, удостоверяющий личность;
  • План границ (межевая документация);
  • Квитанция об уплате госпошлины;
  • Оформление заявления о выделе определенной земли из муниципальной и государственной собственности (выдаётся сотрудниками регистрирующего органа).

По окончанию сотрудниками выдаётся расписка о приёме документов, в которой указана дата окончания постановки на учёт в кадастре. Также по номеру расписки можно проследить за статусом выполнения операции на сайте rosreestr.ru. Примерно срок составляет около 14 календарных дней.

После чего необходимо осуществить перевод земельного участка в собственность.

Для этого потребуется:

  • Документ, удостоверяющий личность;
  • Кадастровый паспорт на ЗУ;
  • Договор купли-продажи на участок или выписка о выделе собственности у администрации;
  • Квитанция об уплате госпошлины.

Список документации для каждого случая индивидуален, потому может дополняться по требованию сотрудников регистрирующего органа.

Заключение

Бывают случаи, когда выкупная цена безосновательно завышена или же наоборот органом МСУ выдаётся отказ в выкупе, хотя все основания для льготной покупки имеются.

В таких ситуациях необходимо обратиться либо в судебные инстанции, либо в прокуратуру для разрешения вопроса. Перед подачей искового заявления необходимо изучить случаи продажи земли в соответствии с ст. 39.

3 ЗК РФ, а также убедиться в том, что объект недвижимости на земле зарегистрирован. После чего можно уверенно подавать иск в суд, не без помощи грамотного юриста.

Повторно предоставляем для ознакомления ЗК РФ и статьи из него:

  Земельный Кодекс РФ ФЗ №136 (4,1 MiB, 805 hits)

  Статья 39.3. Случаи продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на торгах и без проведения торгов (20,6 KiB, 548 hits)

  Статья 39.20. Особенности предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здание, сооружение (19,1 KiB, 974 hits)

Бесплатный вопрос юристу

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

© 2020 zakon-dostupno.ru

Источник: https://zakon-dostupno.ru/zemlya/vyikup-zemelnogo-uchastka-pod-obektom-nedvizhimosti/

Статья 39.20. Особенности предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здание, сооружение

Выкуп земельного участка под зданием в собственность

СТ 39.20 ЗК РФ

1. Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

1.1. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, не предоставляются в собственность или в аренду собственникам и иным правообладателям сооружений, которые могут размещаться на таких земельных участках на основании сервитута, публичного сервитута или в соответствии со статьей 39.36 настоящего Кодекса.

2.

В случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее – неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

3.

Если помещения в здании, сооружении, расположенных на неделимом земельном участке, принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления либо на неделимом земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления, такой земельный участок может быть предоставлен этим лицам в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

4.

В случае, если помещения в здании, сооружении, расположенных на неделимом земельном участке, принадлежат одним лицам на праве хозяйственного ведения, другим лицам на праве оперативного управления или всем лицам на праве хозяйственного ведения либо на неделимом земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих одним лицам на праве хозяйственного ведения, другим лицам на праве оперативного управления или всем лицам на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

5.

Для приобретения права собственности на земельный участок все собственники здания, сооружения или помещений в них, за исключением лиц, которые пользуются земельным участком, на основании сервитута, публичного сервитута для прокладки, эксплуатации, капитального или текущего ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий, сетей или имеют право на заключение соглашения об установлении сервитута, на подачу ходатайства в целях установления публичного сервитута в указанных целях, совместно обращаются в уполномоченный орган.

6. Любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду.

В течение тридцати дней со дня получения указанного заявления от одного из правообладателей здания, сооружения или помещений в них уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

В течение тридцати дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка правообладатели здания, сооружения или помещений в них обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган. Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок.

7.

В течение трех месяцев со дня представления в уполномоченный орган договора аренды земельного участка, подписанного в соответствии с пунктом 6 настоящей статьи арендаторами земельного участка, уполномоченный орган обязан обратиться в суд с требованием о понуждении правообладателей здания, сооружения или помещений в них, не представивших в уполномоченный орган подписанного договора аренды земельного участка, заключить этот договор аренды.

8. Уполномоченный орган вправе обратиться в суд с иском о понуждении указанных в пунктах 1 – 4 настоящей статьи правообладателей здания, сооружения или помещений в них заключить договор аренды земельного участка, на котором расположены такие здание, сооружение, если ни один из указанных правообладателей не обратился с заявлением о приобретении права на земельный участок.

9. Договор аренды земельного участка в случаях, предусмотренных пунктами 2 – 4 настоящей статьи, заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор аренды иных правообладателей здания, сооружения или помещений в них.

10.

Размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого в соответствии с пунктами 2 – 4 настоящей статьи, должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них. Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда.

11.

В случае, если все помещения в здании, сооружении, расположенных на неделимом земельном участке, закреплены за несколькими юридическими лицами на праве оперативного управления или на неделимом земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким юридическим лицам на праве оперативного управления, такой земельный участок предоставляется в постоянное (бессрочное) пользование лицу, в оперативном управлении которого находится наибольшая площадь помещений в здании, сооружении или площадь зданий, сооружений в оперативном управлении которого превышает площадь зданий, сооружений, находящихся в оперативном управлении остальных лиц.

Согласие иных лиц, которым принадлежат здания, сооружения или помещения в них, на приобретение такого земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование не требуется.

В этом случае с указанными лицами заключается соглашение об установлении сервитута в отношении земельного участка.

Плата за сервитут устанавливается в размере, равном ставке земельного налога, рассчитанном пропорционально площади зданий, сооружений или помещений в них, предоставленных указанным лицам на праве оперативного управления.

12. До установления сервитута, указанного в пункте 11 настоящей статьи, использование земельного участка осуществляется владельцами зданий, сооружений или помещений в них в соответствии со сложившимся порядком использования земельного участка.

13. Особенности приобретения прав на земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав общего имущества многоквартирного дома объекты недвижимого имущества, устанавливаются федеральными законами.

Источник: http://ZemKod.ru/glava-5-1/st-39-20-zk-rf

Продажа земельного участка в 2020 году без торгов

Выкуп земельного участка под зданием в собственность
(материал обновлен 12 декабря 2019 года)

Продажа земельного участка без торгов, то есть без аукциона, возможна в 10-ти случаях.

Иными словами, есть 10 оснований, когда продажа земельных участков проходит без аукциона.

Речь идет о продаже муниципальных и государственных участков.

Много это или мало судить не берусь, потому что всё относительно.

Прежде чем рассматривать основания без аукционной продажи земельных участков, отметим следующее.

Для граждан самыми востребованными являются всего 2 основания.

По этим основаниям физлица покупают земельные участки без торгов.

Именно с этих 2-х оснований и начнем рассмотрение продажи земельных участков.

Оставшиеся 8 случаев для массового применения менее интересны.

1. Продажа земельного участка, на котором расположено здание или сооружение.

Собственник здания, сооружения или помещения имеет право выкупить земельный участок, на котором расположена недвижимость.

Например.

Если дом или другая недвижимость в собственности, то администрация обязана продать земельный участок.

При этом продажа земельного участка проводится без аукциона.

Данное право на выкуп земли под недвижимостью существовало давно.

При выкупе земельного участка всегда остро стоит вопрос цены.

По какой стоимости осуществляется продажа земельных участков без торгов.

Стоимость выкупа земли устанавливает местная власть.

Если муниципальная власть адекватная, то стоимость выкупа земельных участков, как правило, разумная.

В ноябре 2016 года я получил в аренду земельный участок под ИЖС.

Стоимость выкупа земельного участка после строительства дома составит всего 3% от кадастровой стоимости.

Вполне вменяемая стоимость выкупа земли.

Как обстоят дела в других города и поселках мне неизвестно, но вы легко можете это выяснить.

Достаточно направить официальный запрос в местную администрацию.

Как это сделать, написано в пошаговой инструкции. О ней узнаете ниже в этой статье.

2. Продажа земельных участков под ИЖС, ведение ЛПХ, для садоводства или КФХ.  

Следует отметить, что данное основание покупки земли без торгов самое желанное для многих россиян.

Желающих построить дом, завести личное подсобное хозяйство или заняться садоводством предостаточно.

Остановимся на этом основании подробнее.

Какие земельные участки подлежат продаже без торгов?

По данному основанию подлежат продаже следующие участки.

Земельные участки для индивидуального жилищного строительства

Участки под огородничество, автосервис и другие объекты купить без торгов по данному основанию не получится.

Участки для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта

Земельные участки под ИЖС располагаются только в границах населенного пункта.

За пределами города, поселка или другого поселения нет участков с разрешенным использованием под ИЖС.

Участки под ЛПХ располагаются как в границах населенного пункта, так и за его пределами.

Продажа земельных участков под ЛПХ без торгов возможна в отношении участков на территории населенного пункта.

Если участок ЛПХ находится за границей населенного пункта, то купить без торгов не получится.

По крайней мере, на законных основаниях продажа такого участка не допускается.

Земельные участки для ведения садоводства и под дачное хозяйство

Раньше участки под садоводство были менее привлекательны, чем участки под  дачное хозяйство.

Причина состояла в том, что на дачной земле можно было прописаться.

Однако, с 01 января 2019 года из законодательства исключено дачное хозяйство.

Дачные земли приравняли к садовым участкам.

Для справки.

С 04 августа 2018 года получать разрешение на строительство ИЖС и садового дома не нужно.

Вместо разрешения подаем Уведомление о начале строительства.

После завершения стройки не забываем подать уведомление об окончании строительства.

Завершает перечень земля для КФХ.

Земельные участки для крестьянских фермерских хозяйств

Фермеры могут получить землю без торгов для ведения крестьянского хозяйства.

Кому администрация продает земельные участки без торгов?

Купить земельный участок без торгов может только гражданин или крестьянское (фермерское) хозяйство.

При этом цель использования земли должна быть строго из перечня.

ИЖС, ЛПХ в границах города (поселка), садоводство  или осуществление деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства.

Юридические лица (организации)  не могут покупать землю для этих целей без торгов.

Продажа земельного участка без торгов осуществляется только гражданину, который:

  • подал заявление о предварительном согласовании предоставления земельного участка,
  • подал заявление о предоставлении земельного участка.

Заявление о предварительном согласовании подается на участок, который еще не сформирован.

То есть участок не имеет кадастрового номера.

Например, вы нашли свободный земельный участок, который не сформирован.

После этого, самостоятельно за 40 минут составляете схему участка и подаете ее вместе с заявлением о предварительном согласовании.

Администрация в течение 60 дней должна дать один из 2-х возможных ответов.

  • согласовать предоставление участка.

В этом случае вы получаете право без торгов купить участок у администрации.

  • отказать в предварительном согласовании.

В этом случае, можно найти новый участок и подать другое заявление.

Либо написать жалобу в прокуратуру или суд, чтобы чиновники обосновали законность отказа.

Заявление о предоставлении участка подается в отношении земли, которая поставлена на кадастровый учет.

Иными словами, у земельного участка уже имеется кадастровый номер.

Например, вы на публичной кадастровой карте нашли свободный участок, который не сдан в аренду.

Таких земельных участков много в России.

Чтобы получить этот участок без торгов, нужно подать в местную администрацию заявление о предоставлении земельного участка.

Через 30 дней должен быть результат:

  • либо вы купите участок без торгов,
  • либо администрация должна дать обоснованный отказ, который можно оспорить.

Весь алгоритм действий по получению земли детально описан в пошаговой инструкции:

Готовая технология получения земельного участка

Получить сейчас

К инструкции прилагаются готовые образцы документов.

Шаблоны заявлений, схемы участка, документы для подачи в администрацию, и при необходимости в прокуратуру.

Применяйте инструкцию и чиновники не смогут вами манипулировать.

3. Продажа земельного участка для сельскохозяйственного производства, который арендовался более 3 лет.

Купить без торгов земельный участок под сельхоз производство могут как гражданин, так и  юридическое лицо.

Важное условие выкупа земли по этому основанию:

  • выкупать участок имеет право только арендатор;
  • срок пользования землей на условиях аренды должен быть не менее 3 лет;
  • заявление о выкупе участка подают до истечения срока договора аренды.

Если все условия совпадают, то можно стать собственником земли сельхоз назначения без аукциона.

4. Продажа земельного участка, находящегося в муниципальной собственности и выделенного в счет земельных долей

Данное основание касается земель сельскохозяйственного назначения.

Оно закреплено в  статье 10  Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Воспользоваться правом на продажу без торгов земельного участка могут:

  • крестьянские (фермерские) хозяйства,
  • сельскохозяйственные организации.

Важно, чтобы КФХ или сельхоз организации ранее использовали данный участок.

Подать заявление на выкуп следует не позже 6-ти месяцев с регистрации муниципальной собственности на участок.

Стоимость выкупа такого земельного участка не может превышать 15% от кадастровой стоимости.

5. Продажа земельного участка, которым владеет организация на праве постоянного бессрочного пользования.

Юридическое лицо, которому участок принадлежит на праве постоянного бессрочного пользования может выкупить землю без торгов.

Не могут выкупать участки из постоянного бессрочного пользования только государственные и муниципальные органы.

Также лишены права выкупа земли учреждения и казенные предприятия.

6. Продажа земельного участка предоставленного для комплексного освоения территории.

Выкупить участок, образованный из участка для комплексного освоения, может лицо, заключившее соответствующий договор.

Таким договором является Договор о комплексном освоении территории.

Он заключается в соответствии с Градостроительным  кодексом и законом «О содействии развитию жилищного строительства».

7. Продажа участка для ИЖС, образованного из земель предоставленных некоммерческой организации для комплексного освоения территории.

Звучит весьма запутано, но на самом деле все просто.

Некоммерческие организации получают участки по договорам комплексного освоения территории.

Цель освоения территории — индивидуальное жилищное строительство.

Член такой организации вправе выкупить участок, образованный из этого большого участка.

Для выкупа без торгов нужно решение общего собрания членов некоммерческой организации.

Не выкупают по данному основанию участки общего пользования.

Данное основание используют те, кто хочет не просто получить участок, но и заработать.

Создание некоммерческой организации и получение земли под комплексное освоение позволяет убить 2-х зайцев.

Обеспечить себя участком и получать доход от деятельности организации.

Например, в виде заработной платы руководителя.

8. Продажа участка образованного из земель для садоводства и огородничества.

Данное основание очень похоже на предшествующее.

Но оно касается участков не для ИЖС, а для ведения огородничества и садоводства.

До 01 января 2019 года данное основание касалось и дачного хозяйства.

Гражданин член некоммерческой организации вправе без торгов выкупить свой надел земли.

Важно, чтобы земля была предоставлена НКО садоводов и/или огородников.

На земли общего пользования (дороги, парковки и т.д.) данное право не распространяется.

9. Продажа земельных участков, относящихся к землям общего пользования.

Некоммерческая организация может выкупить земли, относящиеся к  общему имуществу.

Данное основание возможно, если земля была предоставлена НКО для комплексного освоения территории для ИЖС.

Иными словами, гражданин член некоммерческой организации вправе выкупить свой надел.

Некоммерческая организация вправе выкупить участки, являющиеся общим имуществом.

10. Продажа земельных участков в размере Дальневосточного гектара.

Как известно, дальневосточный гектар можно получить в собственность бесплатно.

Если площадь участка превышает 1 га на человека, то возможно выкупить превышающую площадь участка.

Продажа превышающей площади участка осуществляется без торгов.

Стоимость выкупа сверхлимитной площади Дальневосточного гектара составляет 15% от кадастровой стоимости.

На этом обзор всех оснований, по которым возможна продажа земли без торгов, завершен.

Все основания выкупа участков без торгов вы можете найти в первоисточнике – пункт 2 статьи 39.3 Земельного кодекса.

Указанная статья кодекса содержит 12 оснований для продажи земельных участков без аукциона.

В моей статье их получилось всего 10.

Я объединил некоторые основания, чтобы было легче понять суть.

Желаю вам прекрасного дня и достойной жизни.

Источник: https://paruslex.ru/prodazha-zemelnogo-uchastka/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.